20150813-华夏-东迁市场变化探讨探索.pptx

1. 背景回顾 2. 操盘难点 3. 操盘亮点 4. 教训总结 瑾呈：华夏幸福基业 北京政府东迁市场变化探讨 刚需被动外溢，形成第四级城市 2015年之前 2020年以后 2012-2015年（1-7月）通州区二手房市场成交情况 2014年8月-2015年7月通州区新建商品房市场成交情况 2013-2015年燕郊二手房市场成交情况 2013-2015年燕郊新建商品房市场成交情况 通州：2015年上半年成交量攀升，但价格上涨不明显。 燕郊：进入2015年，燕郊成交态势凶猛，但市场存量有限，后劲不足。 顺义、通州区域市场上总价区间在800－1300万之间的低密产品，产品均价在2万－3万之间，产品线较单一，基本为联排叠拼，以区位、配套及生态景观为主要价值卖点，去化速度月均5-6套。 顺 义 通 州 当前客户形态： 刚性需求为主的平民阶级 动因：刚需被动外溢 属性：中青年上班族，养老客户 支付力：刚需50-100万；改善：200-300万 描摹：25-35北漂人士或京籍平民，乐观积极，易接受现实，社会融入度高。部分50-60岁养老客群 未来客户形态： 带有政治色彩的中产阶层 动因：政务中心区东迁造成的主动外溢 属性：以行政人员为主的城市精英中产 支付力：刚需100-200万；改善：400-500万 描摹：25-50岁，公务员、企业中层管理者，社会融入度低，处事低调，购房能力实质上有限，但眼光更高，更加挑剔。 政府班子东迁，通州人口预计将逾200万，其城市属性和地位会改变，并且会影响周边区域。 北三县的城市化进程将会加速，但仍需要较长时间才能真正的完成城市落位。大厂未来区域价值将会有极大提升，但短期内仍无法达到较高销售预期。 市场预判推导出2个要点： “虽然在城市以外，但仍然有着城市的范儿！” 定位方向：从平民城到精英城的演变，不只是后花园： 城市高端生活区 对于中心配套型城市，其概念不仅仅是卫星城，更倾向于是一个依托中心城市的独立城市体系，拥有完整的城市配套和功能，虽然不是城市，但是具有一套成熟的独立的城市配套体系，而其核心仍然是城市高端中心生活区。 A地块低密产品 ——类比定价法 通州 顺义 本案 ： ： 1.9 2.5 1 ： ： 选取通州、顺义两大区域的别墅项目为价格参考标杆，历年来，两大区域别墅与本项目价格都存在一定比例关系，即 序号 区域 项目名称 产品类型 户型面积 单价/平（元） 总价（万元/套） 1 顺义区 波兰特花园 独栋 410-510㎡ 25000 1300 2 东方太阳城三期 独栋 440㎡ 24000 1100 3 水色时光 独栋 300㎡ 32000 1100 4 誉天下 独栋 500㎡ 29000 1600-2500 5 优山美地（二手房） 独栋 350-800 50000 1700-6000 6 龙湾（二手房） 独栋 290-860 30000-80000 1000-6000 7 棕榈滩（二手房） 独栋 350-10000 50000 2500-3500 8 通州区 运河岸上的院子 独栋 370-650 90000 3500 9 格拉斯小镇 独栋 450-800 40000-50000 2000 10 北美佳苑 双拼 490-540 40000-50000 2000-2400 顺义区均价取2000-2500万，通州区2000万，根据通州与本案1.9:1和顺义与本案2.5:1的比例得出， 本案总价区间：800-1000万，主力户型均价为22000-27000元/㎡ 选取通州别墅为价格参考标杆，2015年与2014年相比，联排价格上涨幅度为20%； 选取通州作为价格参考标杆的原因： 通州与本区域伴随着北京市政府东迁，都受到了区位辐射利好。因此该片区15年价格涨幅程度具有可参考价值 通州别墅价格涨幅 序号 项目名称 产品类型 户型面积 2015年7月总价 2014年7月总价 同比涨幅 月均去化 1 中建红杉溪谷 联排、叠拼 叠拼190-220㎡ 500 420 19% 45 1 旭辉御锦 叠拼 叠拼180-270㎡ 550 450 22% 41 3 融科千章墅 联排、叠拼 叠拼250-400㎡ 800-1000 800万 12% 22 以前期产品质素较高的240地块大边户(600万)和12年孔雀庄园蛇形产品（600万）为参考基准，以每年涨幅20%为准，均价为720万-1050万左右，因此本地块类独栋产品价格800-1000万较为合理。 A地块低密产品 ——价格规律定价法 综合以上两种定价方法所得结果，价格范围基本相同；因此建议本案产品价格总价区间：800-1000万，主力户型均价为22000-27000元/㎡ ； B