湖北经济学院资产评估(陈建西)第2章资产评估的方法分解.pptx

第二章 资产评估方法 案例导引 A市宏达公司与宏伟集团达成协议，将宏达公司的部分库房作价入股，XYZ评估公司于2007年7月31日接受委托，对这部分库房进行价值评估。 宏达公司的四栋仓库坐落于A市F区G街，第一栋库房宽8m，长125m，建筑面积为1 000m2；第二栋宽6m，长100m，建筑面积为600m2；第三栋宽8m，长105m，建筑面积为840m2；第四栋宽7m，长80m，建筑面积为560m2；总建筑面积为3 000m2。这四栋库房都是宏达公司在1995年修建的，经查阅宏达公司的财会档案资料，修建费用为90万元，使用8年多，一直作仓库使用，保养一般，未经过所有权转移。具体情况有待评估人员进行进一步的核查。 XYZ评估公司相关人员对涉及的具体资产进行勘察后，应如何确定资产价值？应选择什么评估方法进行评估？ 通过学习本章，你将了解资产评估的市场法、收益法与成本法的基本原理、计算公式，从而选择合适的评估方法进行评估。 案例说明什么问题？ 主要内容 第一节 市场法 市场法的基本含义 市场比较法的基本原理 （一）理论基础 均衡价值论: 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市场交易结果的相对合理性，并通过替代原则来评估被估资产。 （二）评估思路 （三）运用的前提条件 1.充分发育活跃的资产市场。 2.参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。 市场法的应用前提 两个基 本前提 要有一 个活跃 的公开 市场 公开市场上要有可比的资产及其交易活动 市场法的操作程序 收集参照物及其相关信息资料 确定评估对象与参照物间的比较因素 指标对比与量化差异 调整已经量化的对比指标差异 综合分析确定评估结果 市场比较法的基本程序及有关指标 （一）寻找参照物。 1.参照物的成交价必须真实。 2.参照物的基本数量要求(一般三个以上)。 3.参照物与被估资产相类似（大可替代，即功能相同或相似)。 4.参照物的成交价是正常交易的结果或者可以修正为正常交易。 尽可能选择近期成交的交易案例。 （二）调整差异 1.时间因素 2.区域因素 参照物所在区域比被估资产好： ；反之系数1 一般以被评资产为100， 3. 功能因素 功能系数法 4.成新率因素 5.交易情况调整 （三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。 市场比较法的具体操作方法 常用直接比较法 （一）单一因素比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：新旧程度、交易时间、功能等。 （二）类比调整法 参照物与被估资产大体相似，但在多方面存在差异。 交易案例A的调整后价值＝参照物A的成交价×时间因素调整系数×区域因素调整系数×功能因素调整系数×交易情况补正系数 直接比较法举例 [例1] 某企业需要处置一批设备类资产共10件，在评估基准日与这10件设备完全相同的参照物在市场上的正常交易价格为200万元，考虑到该企业所处置的设备类资产需一次性处置，整体交易将会形成一定的价格折扣，经市场调研和分析，折扣率一般会在10％～15％，考虑到还要尽快交易，因此，折扣率取20％。 资产评估价值＝200×（1—20％）＝160（万元） [例2]某商业用房，面积为500平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2006年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示： 单位：元/平米 参照物 A B C 交易单价 25,000 29,800 29,590 成交日期 2006.6 2006.9 2006.10 区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好 交易情况 正常 高于市价4% 正常 该商业用房与三个参照物新旧程度相近，结构也相似，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。该商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别均为107。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：（1+4%）4=117%；参照物B的时间因素调整系数：1+4%=104%；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位： 被评估资产单价＝（27,336.45＋27,850.47＋27,654.21）÷3＝27,614 被评估资产总价＝27,614×500＝13,807,000元 参照物 A B C 交易单价 5