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关于物业管理的几个基础性问题;主要内容：;一、“物业管理”与“物业服务”; 《物业管理条例》： 物业管理、物业管理区域、物业管理用房 物业服务企业、物业服务费用 物业管理与服务 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。  《物权法》：物业服务用房、物业服务企业 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》 ;1、什么是物业管理？;物 权;住宅小区;物业管理不是保安保洁，是业主对共同财产事务的管理;2、什么是物业服务？;“维护物业管理区域内的相关秩序”意味着什么？;物业管理纠纷，是业主实体权利的纠纷，其本质是区分所有权纠纷，属于物权争议。如住改商、危害建筑物安全、违章搭建、占有共有部分，这些我们通常认为的“物业纠纷”，都在区分所有权纠纷的解释中规定，而没有规定在物业服务纠纷的解释中。 物业服务纠纷，是服务者与业主之间，因履行物业服务合同而产生的债权纠纷。 由于“维护相关秩序”的要求和代位诉讼的制度，物业企业不得不介入到物业管理的纠纷当中。只能说这是现阶段中国物业管理的特色。 下边的案例反映了物业企业的尴尬处境：;2007年1月投标竞得限价房用地。 90%限价房，限价6000。 08年3月A区514套销售，均价5800； 8月B区1248套销售，均价5700； 12月C区90+50销售，均价8300/22000 09年3月、9月、12月分别交付。;“推倒隔离柏林墙　建设和谐新里程”;　　　1、这是物业服务纠纷，还是区分所有权纠纷？是业主与开发商或者物业企业的纠纷，还是业主之间的纠纷？ 　　　2、开发商、物业公司、行政机关各自应承担什么责任？如果公权力坐视不管，C区业主的权利如何保障？ 　　　3、对少数业主毁坏绿化、违反规划的行为，物业公司有无权利提起诉讼？如果秩序不能恢复，C区业主有无权利拒交物业费？ 　　　4、业主维权是否天然合理？小区里有无可能出现“多数人暴政”？ 　　　5、物业管理区域的划分主要应考虑什么因素？共有权中是否应明确“大公”与“小公”？ ;（一）业主： 　　　不会当家、不愿当家、不敢当家。 （二）政府： 　　　混淆行政管理与物业管理，乐于审批许可，疏于服务指导。 （三）法规： 　　　缺乏清晰法理基础，公权力干预多，解决问题的办法少。 （四）物业服务企业： 　　　专业素质参差不齐，彷徨于管理与服务之间，地位尴尬。 ;（一）业主：不会当家、不愿当家、不敢当家。 ;造成业主“三不”的主要原因和解决办法 ;二、当前物业管理与服务中存在的主要障碍;“丁香盖章”——不仅仅是一个笑料; 业主在施工前必须向服务中心提出申请，并提供图纸、资料，由服务中心向规划、国土、建设和区查违办进行核查，核查后由服务中心向街道办查违办（城管科）和街道执法队申报图纸和资料，经审核批准后，业主写出施工保证书方可施工，否则服务中心将禁止施工车辆进入，街道执法队将依据有关法律、法规、规章进行处罚。 ;二、当前物业管理与服务中存在的主要障碍;（四）法规：法理基础不清晰，公权力干预多，解决问题的办法少;二、当前物业管理与服务中存在的主要障碍;三、物业费纠纷;四、新司法解释中值得注意的新规定;四、新司法解释中值得注意的新规定;四、新司法解释中值得注意的新规定;四、新司法解释中值得注意的新规定;四、新司法解释中值??注意的新规定;四、新司法解释中值得注意的新规定;四、新司法解释中值得注意的新规定;没有良好管理的房屋，早晚会成为新的贫民窟;四、新司法解释中值得注意的新规定;四、违章搭建——物业管理的头号难题;在小院中建起两层楼;四、新司法解释中值得注意的新规定;四、新司法解释中值得注意的新规定;五、物业服务企业的代位诉权;六、关于物业企业的安全保障义务;　　没有法律依据；违反法理与情理；加大物业服务企业责任； 一旦实施将导致物业企业承担大量无过错赔偿责任。 　　 　　1、不占有和控制特定场地并享有其利益； 　　2、不支配服务对象的人身或行动。 　　只有当物业企业作为活动的组织者或者场所的经营者时，才承担安全保障义务。;四、新司法解释中值得注意的新规定;四、新司法解释中值得注意的新规定;感谢聆听，欢迎指正！ yanxm@ 本人联系电话： 075513802211922