購屋與租屋之抉擇(凈現值法).ppt

第七章　居住規劃 購屋與租屋之抉擇(年成本法) (一)年成本法 老王看上了一間40坪位於台北市文山區新蓋好的大廈9樓， 屋主可租可售。若是租的話房租每月3萬元，押金3個月。購 的話總價8百萬元，可承接5百萬元，利率6%的房貸，自備3 百萬元。老王租與購的成本分析如下（假設押金與自備款機 會成本，以一年期存款利率3%計）： 租屋年成本：3萬元×12＋3萬元×3×3%＝362,700元 購屋年成本：300萬元×3%＋500萬元×6%＝39萬元 看起來租屋比購屋年成本低27,300元，或每月2,275元，租屋 比較划算。不過還要考慮以下因素： 購屋與租屋之抉擇(年成本法) 1.房租是否會每年調整－購屋後成本固定，而因租與購之月 成本只差 2,275 元，只有月租的7.6%，因此只要未來房租 的調整幅度超過7.6%，則購屋比租屋划算。 2.房貸與房租所得稅扣除額－自用房貸利息年扣除額30萬元 （依目前所得稅法規定），而房租扣除額僅12萬元。若老 王的邊際稅率為21%，(30萬元－12萬元)×21%＝37,800 元，則考慮所得稅因素後購屋反而比租屋划算。 購屋與租屋之抉擇(年成本法) 3.房價漲升潛力－若房價未來看漲，那麼即使目前算起來購 屋的年居住成本稍高，未來出售房屋的資本利得也足以彌 補居住期間的成本差異。以上例而言，租屋年居住成本率 ＝36萬元÷800萬元＝4.5%，購屋成本率＝39萬元÷800萬元 ＝4.875%，差距只有0.375%。若計劃住5年，0.375%×5＝ 1.875%，只要房價可能在5年內漲2%以上，購屋仍然划 算。 4.利率的高低－利率愈低，購屋的年成本愈低，購屋會相對 划算。近年來存款與房貸利率連袂走低，但房租有一定的 僵固性，因此也會降低租屋與購屋的居住成本差異。 購屋與租屋之抉擇(淨現值法) (二)淨現值法 淨現值法是考慮在一個固定的居住期間內，將租屋及購屋的現 金流量還原至現值，比較兩者的現值較高者為划算。同樣以老 王的例子來說，若已確定要在該處住滿5年，房租每年調升1.2 萬元，以存款利率3%為折現率，若貸款利率6%，20年房貸每年 本利平均攤還額＝貸款額500萬元÷年金現值係數(n＝20，r＝6%) ＝500萬元÷11.47＝435,920元，依淨現值法分析如下： 1. 租屋淨現金流量現值 ＝90,000÷(1.03)5–90,000－360,000÷(1.03)－372,000÷(1.03)2－ 384,000÷(1.03)3－396,000÷(1.03)4－408,000÷(1.03)5 ＝－1,767,725 只有押金是5年後可回收的部分，其他都屬現金支出，因此 淨流出現值約為177萬元。 購屋與租屋之抉擇(淨現值法) 2.購屋淨現金流量現值 ＝5年後售屋淨所得÷(1.03)5–3,000,000–435,920÷(1.03)– 435,920÷(1.03)2－435,920÷(1.03)3－435,920÷(1.03)4－ 435,920÷(1.03)5＝ 5年後售屋淨所得÷(1.03)5－4,996,385。租、購之現金流量相等 時 5年後售屋淨所得÷(1.03)5－4,996,385＝-1,767,725 5年後售屋淨所得＝3,742,017 5年後售屋淨所得＝5年後售屋房價－5年後房貸餘額現值 5年後房貸餘額現值＝435,920×年金現值係數(n＝15，r＝6%) ＝435,920×9.712＝4,233,655 5年後售屋房價＝5年後售屋淨所得＋5年後房貸餘額現值 ＝3,74