新房交房注意事项及验收内容详解.doc

大院六期业主分户验收注意事项及内容 验收之外业主需要关注内容 （一）业主缴纳费用时注意事项：　　 1、契税除税务机关，任何单位无权代收。业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。 　　、面积测绘费 　　面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。 　　、物业费 　　一年物业管理费、物业管理费和水电保证金 　　：普通小区交一年以下物业费并不违规。 　　物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。 　　产权代办费 业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。 虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但个别开发商到交房时仍巧立名目进行收费。 业主要提前了解物价局的相关收费规定，带上应缴费用表，与开发商要求的款项相对照。最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要及时向开发商指出，必要时可向物价局、房管局投诉。在查看了房屋后，准备签收《房屋验收单》之前，还要弄清楚缴纳的物业管理费由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费等怎么核定。 注意：如交契税维修基金一定要拿到发票 　　由于交房涉及合同法及国家住宅质量规范两个法律层面的问题。许多买房人在收房流程中犯了错误。收房时没有仔细检查就盲目在收房通知书上签字，之后再找验房公司验收，已经无济于事，只要签了字就给了开发商推脱责任的理由，这是目前房产纠纷产生的一个重要原因。 所以在收房流程时，业主要仔细看合同并检查收费款项，对契税、公共维修基金一定要拿到发票，另外在签字环节一定要睁大眼睛，不能签字的条款如果盲目签字，维权将成为空谈。 （二）、面积 正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。由于相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。想测出您买的商品房的真实面积，首先购房者索要出建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算 　公用建筑面积分摊原则： 　　商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。 　　为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 　　公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 　　分摊的公用建筑面积由以下两部分组成： 　　电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； 　　套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 　　不应入的公用建筑空间： 　　仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。 　　售房单位自营、自用的房屋。 　　为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。 　　对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。 　　： 　　签订合同时应明确约定公摊的具体项目。 　　售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。 　　 其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 　　业主在验房时发现问题，最好把所有违反合同或规定的问题提出来，然后把这些问题列表复印，一式两份，要求开发商签字确认，然后一人一份，上面明确表示不接受房屋，并要求开发商在一定的期限内完成整改。 1、关于房产公司通知验收交房： 按合同约定，开发商一般会在交房前十几天向购房者发出交房通知，告知具体交房的时间及须带齐的资料。如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担购房风险责任及税费。 　　对策：购房者在购房时要写清楚邮寄地址和联系电话，以便及时收到交房通知