五常苑开发项目策划的报告.docVIP

备注:本范例并不是最佳，希望能够具体结合地块情况，做有针对性的策划方案。 目 录 第一章 项目可行性研究概述 - 4 - 第一节 项目概要 - 4 - 一． 地块基本资料 - 4 - 二． 项目概要 - 5 - 第二节 项目建设单位情况 - 5 - 第三节 项目主要建设内容 - 6 - 第四节 主要经济技术指标 - 6 - 第二章 市场调查分析的结论 - 8 - 一．扬州近年来总体经济发展环境良好 - 8 - 二．扬州市房地产业发展迅速 - 8 - 三．扬州市居民消费水平提高，居住现状一般，近年购房欲望较强 - 9 - 四．扬州市居民对商品房的需求特征趋于理性 - 9 - 第三章 项目SWOT分析 - 10 - 第一节 项目优势分析（S） - 10 - 第二节 项目劣势分析（W） - 10 - 第三节 项目机会分析（O） - 11 - 第四节 项目威胁分析（T） - 11 - 第四章 项目定位及项目规划设计方案 - 12 - 第一节 项目定位 - 12 - 一．项目名称的由来 - 12 - 二．背景 - 12 - 三. 项目定位准则 - 13 - 四. 项目目标对象定位 - 15 - 五．户型比例与设计 - 15 - 第二节 规划设计方案 - 21 - 一． 规划思想 - 21 - 二． 整体规划 - 22 - 第五章 施工建设方式和进度安排 - 24 - 第一节 项目施工建设方式 - 24 - 第二节 项目实施进度表 - 24 - 第六章 营销计划 - 25 - 第一节 房价的确定 - 25 - 一. 联排别墅价格的确定 - 25 - 二. 小高层价格的确定 - 26 - 三．商铺价格的确定 - 26 - 四．高层住宅和车库价格的确定 - 28 - 第二节 销售收入 - 28 - 第三节 营销计划 - 28 - 一．销售方式 - 28 - 二．营销宣传 - 28 - 第七章 项目投资概算和资金实施计划 - 30 - 第一节 投资概算依据 - 30 - 第二节 投资概算 - 30 - 一．土地出让及拆迁费用 - 30 - 二．前期工程费 - 30 - 三．建筑安装工程费 - 30 - 四.小区配套工程费 - 31 - 五.公共基础设施费用 - 31 - 十一.土地增值税、印花税、综合基金 - 32 - 第三节 资金流入流出计划 - 34 - 第八章 项目经济效益分析 - 35 - 第一节 项目静态经济分析 - 35 - 第二节 项目动态经济分析 - 35 - 一．净现值的确定 - 35 - 二. 敏感性分析 - 35 - 第九章 环境影响和社会效益评价 - 37 - 第一节 环境影响评价 - 37 - 一．资源利用和能源耗用分析 - 37 - 二．生态环境保护 - 38 - 第二节 社会效益评价 - 39 - 一．社会效益分析 - 39 - 二．社会风险分析 - 40 - 三．社会评价结论 - 40 - 第十章 可行性研究的结论和建议 - 41 - 第一节 可行性研究的结论 - 41 - 第二节 建议 - 41 - 附表1 项目实施进度表 - 42 - 附表2 资金流入流出计划表 - 42 - 附表3 现金流量表 - 42 - 项目策划概述 第一节 项目概要 地块基本资料 209号地块位于西部分区，东临市区南北向主干道贾七路，北临生活型道路孙庄路，西与特大型商住区——京华城中城隔路相望。该地块距市会展中心约一公里，距火车站约3.5公里，距省重点中学——邗江中学约500米，东边分布有栖月苑，月亮圆，宝集半岛等大中型住宅小区，所处区域交通便捷，环境优美。表1-1及图1给出了地块的基本情况。 209号地块规划设计条件 表1-1 用地面积约㎡ 138711 绿地率 40% 容积率 ≤1.8 建筑密度 ≤24% 规划用途 住宅 出让年限 70年 图1 地块图示 项目概要 1.项目名称：五常苑住宅小区； 2.规划用地面积：138711㎡； 3.规划总建筑面积：242740㎡。其中高层住宅面积34320㎡，商业用房面积2640㎡，小高层住宅面积14028㎡，联排别墅面积60012㎡，配套设施5740㎡（其中幼儿园2200㎡，公厕100㎡，物管用房300㎡，变电室50㎡，社区服务中心3000㎡，门卫三处90㎡）。另建地下人防车库12739㎡，地下汽车库5460㎡； 4.建设地点：扬州市贾七路西侧，孙庄路南侧； 5.项目总投资：83471.527万元； 6.资金来源：自筹15000万元，争取银行贷款21317万元，其余通过预收房