HNXSJOP-TZ01 土地信息管理作业指引.doc

土地信息管理作业指引 编制 梁文耀 日期 2012.10.22 审核 姬 虎 日期 2012.10.25 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 1．目的 为保持公司可持续发展，完善房地产基础研究，制定土地储备计划，对区域土地信息进行分类整理上报。 2．适用范围 适用于集团公司、直属项目以及项目公司所在区域内内外的土地信息搜集、甄别和上报。 3．术语与定义 房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。 4．主要职责 4.1 投资发展中心 4.1.1负责组织开展基础研究中的土地信息研究。 4.1.2负责编制土地储备计划。 4.1.3负责制定衡量拿地的标准。 4.1.4负责项目公司所在区域外的土地信息搜集和甄别，并负责取得土地所在区域内的相关土地价格、楼盘规模及价格等部分信息。 4.1.5 负责组织各职能中心对土地信息进行分析和判断。 4.1.6负责土地的法律风险分析。 4.1.7参与完成土地预建项目的开发成本估算。 4.1.8负责对项目公司上报的土地信息进行进一步的分析和判断。 4.2 营销管理中心 4.2.1参与土地信息的初步判断。 4.2.2负责提出土地预建项目的产品定位建议。 4.2.3负责对地块销售价格及销售周期进行预判。 4.3 成本管理中心 4.3.1负责完成土地的开发成本估算。 4.4 项目公司综合部 4.4.1协助搜集项目公司所在区域内的土地信息，并负责取得土地所在区域内的相关土地价格、楼盘规模、价格等部分信息。 4.4.2 负责组织项目公司各相关部门对土地信息进行分析和判断。 4.4.3负责土地的法律风险分析。 4.4.4参与完成土地预建项目的开发成本估算。 4.4.5负责土地信息的上报（包括《土地信息采集表》、土地招、拍、挂文件、地块及周边配套的实景照片）。 4.5 项目公司营销部 4.5.1参与土地信息的初步判断。 4.5.2负责提出土地预建项目的产品定位建议。 4.5.3负责对地块销售价格及销售周期进行预判。 4.6 项目公司成本部 4.6.1负责完成土地的开发成本估算。 5．工作程序 5.1 土地信息搜集： 5.1.1 土地信息的收集可通过如下几种渠道进行： 1）政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招标、拍卖、挂牌公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。 2）其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息。各类招商会与项目推介会等 3）其他被动收集：土地信息人来电、传真、约访、推介等。 5.1.2 投资发展中心负责项目公司所在区域外的土地信息搜集和甄别，项目公司综合部负责收集项目公司所在区域的土地信息。 5.2 投资发展中心土地信息甄别： 5.2.1了解到有效土地信息后，投资发展中心根据土地实际情况组织集团相关职能中心对土地信息进行合议，根据集团公司的土地储备要求对土地信息进行初步判断，会议由投资发展中心记录并存档。 5.2.2经过合议后，投资发展中心需于当日最迟不超过两个工作日内填写《土地信息采集表》并存档。 5.3 项目公司土地信息的甄别与上报： 5.3.1了解到有效土地信息后，综合部根据土地实际情况组织项目公司相关部门（涉及土地信息的）对土地信息进行合议，根据集团公司的土地储备要求对土地信息进行初步判断，会议由综合部记录并存档。 5.3.2 经过合议后，综合部需于当日最迟不超过两个工作日内初步填写《土地信息采集表》，并将整理后的各相关部门意见及分子公司负责人意见一并提交至投资发展中心。 5.3.3 投资发展中心接收到相关信息后，项目拓展人员需在项目公司综合部的配合下，于当日最迟不超过两个工作日内确定最终《土地信息采集表》并存档。 5.4 《土地信息采集表》确定后，工作转入项目拓展论证管理后续流程。 附件一：土地信息采集表 信息来源： 填报日期：记录编号 项目联系人： 实地考察日期： 一、宗地基本情况概要 宗地名称 位置 （详见 附图） 区域位置 土地编号 四至范围 东 南 西 北 地段 土地所有权归属 土地使用权归属 土地方 土地使用年期 交易方