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牡丹江市房地产市场发展状况调研报告 一、近三年全市房地产业发展的总体形势 2011—2013年全市房地产业总体产销两旺。据统计，2013年，全市入国家企业名录库的房地产企业194家，比2010年多33家。本年完成投资99.2亿元，比2010年增长75.3%，年均增长20.6%,其中,住宅完成投资74.4亿元，比2010年增长31.6%，年均增长9.5%。全市实现商品房销售面积289.2万平方米，比2010年增长24.8%，年均增长7.7%,其中, 实现住宅销售面积255.3万平方米，比2010年增长34.0%，年均增长10.3%。 今年1—4月份，全市房地产投资依然增长，商品住宅销售呈下滑趋势。截止4月未，全市完成投资5.4亿元，同比增长50.8%，实现商品房销售面积31.7万平方米，比同期下降0.3%，其中：实现住宅销售面积28.2万平方米，比同期下降4.9%。4月份全市实现商品房销售面积11.2万平方米，比3月份下降12.4%。其中，4月份实现住宅销售面积10.4万平方米，比3月份下降10.9%。 二、对全市房地产形势的分析与判断 1、全国房地产形势对牡丹江市的影响越来越大 2003年以来，全国商品住宅平均价格持续上扬，牡丹江市也与全国同步上扬。自2013年4月起，全国商品住宅平均价格开始下行，据国家统计局公布的《70大中城市新建商品住宅环比价格指数》显示，2013年6月，全国城市新建商品住宅环比平均价格下降的城市达到5个，比4月增加3个，2014年1月达到6个，2014年4月达到8个。牡丹江市城市新建商品住宅环比平均价格也从2013年4月开始下行，同比价格从2014年1月开始下行。见下图： ? 从环比看：2013年4月至8月，牡丹江市城市新建商品住宅环比价格指数从101.1下降到100.2，2013年9月至12月为环比价格波动期，2014年1月，牡丹江市城市新建商品住宅环比价格指数降为100，2月降到99.9，3—4月略有回升，4月达到100.1，牡丹江市城市新建商品住宅环比价格指数在99.9至101.1之间波动。 从同比看：自2014年1月起，牡丹江市城市新建商品住宅同比平均价格一路下行，同比价格指数从1月的106.2下降到4月的103.4，牡丹江市城市新建商品住宅同比价格指数在99.9至106.2之间波动。 2、全市市区未来房地产发展空间有限 ﹙1﹚市区未来房地产开发地域有限。牡丹江市属九山半水半分田的地区，市区在盆地之内，四面环山，向外拓展难度很大。据调查，市内老城区很难再有大的楼盘出现，江南开发新区还有可发展的空间，能保证未来几年房地产的可持续发展。 ﹙2﹚市区市民住房需求已基本满足。据测算：2013年，市区现有各种户型住宅建筑面积2575万平方米，如果按每户平均80平方米计算，共计32.2万户住宅。市区现有户籍户数34.1万户，平均每户占有住宅0.9户，全市市区现在基本上达到每户一套住房，已满足基本居住要求。 ﹙3﹚市民对商品住宅需求空间缩小。从市区房地产商品住宅销售情况看：今年1—4月各种户型商品住宅月份，90平方米及以下住宅累计同比分别下降34.7%、19.7%和32.5%，90144平方米住宅累计分别下降16.3%、15.4%和14.8%，144平方米以上住宅累计分别下降 3、未来全市房地产市场将步入调整平衡期 十八届三中全会对房地产调控已经做出了思路和方法上的重大调整。调控的思路是由市场决定产业的发展，由市场决定商品的价格，政府不再进行不当干预。调控的方式是由全国统一部署的一刀切向各个地方政府切一刀的措施调控逐步过渡，各地区可根据自己的实际情况制定相应政策。调控的办法由供求双方面逐步转向扩大供给，包括土地释量和融资开闸。被调查的大多数开发商认为：全市属介于三四线之间的边远中等城市，目前全市房地产行业还是会缓慢的继续发展，如果近期没有政策或外部因素的影响，预计短期内全市的商品房销售价格将保持幅度比较小的波动态势，从长期看，全市商品住宅需求总量将逐渐缩小，商品住宅价格走势将与全国同步实现理性回归，房地产市场也将渐入调整平衡期。 三、需关注的问题 1、资金紧缺成为制约全市房地产企业发展的瓶颈 自筹资金、其他资金和银行贷款是全市房地产企业的主要资金来源。据统计，之间，有的甚至更高。全市房地产企业吸纳其他资金虽然占本年到位资金的.5%，同比增长33.9%，但随着全市商品住宅销售空间的逐步缩小，房地产企业仅靠商品房销售定金、预收款及个人按揭贷款等吸资渠道难以维持房地产项目的正常开发建设。据统计，.8倍，占本年到位资金的12.2%，比上年提高了8.1个百分点。据调查，现在房地产企业向银行贷款主要靠多年的信誉和与银行合作，但未来受国家政策影响，银行信贷收紧，全市房地产企业将面临新的困境。据统计，2013年全市房