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XX团购联盟策划工作系统手册 理解策划 在XX团购联盟的实效营销体系中，项目策划工作连接着市调、定位、品牌、促销四大工作环节，是与案场销售管理相并行的独立工作体系，策划掌握着项目最核心的资源，是项目运行加速度的动力之源。 对于肩负着这一项目重大职责的策划人来说，工作的第一要义是深刻地认知、理解市场与存在于市场中的项目，充分掌握、占有项目之外的相关资源，工作的第二要义是掌握良好的工作方法。在实际的策划工作之中，以规范、严密的共性化操作管理，使项目的运行保持稳定；以精准、精彩的个性化创作，使项目产生动人魅力。要做到这一点，就需要我们对于本手册及另外专门的《XX团购联盟文案培训教程》有一个深入的了解。 没有僵化的市场，只有僵化的头脑。无论任何时候，我们对于项目，都要有清醒的认识和准确的把握。策划无止境，积极开动脑筋，我们一定能够找到解决问题的最佳线路。 理解本手册 一个规范化的工作系统，能够使我们的工作更有序、更高效。此次总结的《XX团购联盟策划工作系统手册》包括两个方面，即前期纵向的项目策划流程体系和后期横向的项目策划工作管理体系。 针对具体项目情况，灵活运用此系统，在实践中坚持实用和高效的原则，力求形成真正实战意义、具有XX团购联盟特色的策划系统。 XX团购联盟项目策划流程体系 一个地产项目的策划流程体系，主要由以下七个阶段组成： 第一阶段：前期洽谈阶段 第二阶段：正式启动阶段 第三阶段：全面调研阶段 第四阶段：项目定位阶段 第五阶段：营销策划阶段 第六阶段：销售准备阶段 第七阶段：营销方案执行实施阶段 1.前期洽谈阶段 1.1.阶段描述 这一阶段是关乎双方合作成败的起步期，双方都比较小心，第一印象的重要性不言而喻。在这一阶段，我们的成功保障在于硬软两个方面。一是硬性的专业技术优势展示，我们应当在有限、有效的时间内，利用技术标和商务标两种手段展现独特、可信的工作魅力。二是软性的合作姿态，对开发商的认真负责就是对我们的未来负责，在诚意和自信、战略与战术之间寻找最佳的平衡点，以合作为契机，建立可持续的互信关系。 1.2.工作流程 与开发商接触□提供XX团购联盟介绍资料□获知开发商的合作意图 ↓ 前期基础调研与项目论证 ↓ 前期方案□项目及市场分析（技）□项目营销框架方案（技）□项目规划设计建议/工作计划（技）□项目合作方式与协议（商） ↓ 前期方案提交与研讨，在营销思路、合作方式方面达成共识 1.3技术要点 □前期项目合作观点 在前期合作之中，公司管理人员会介入项目的洽谈。我们除了对区域市场及项目特征有较为准确的判断外，还应对开发商及项目进行必要的理性分类，对不同意义的合作关系制定不同的合作战术： A类合作关系：对公司的发展有重大战略影响、利润及影响力俱佳、公司核心资源能够适应、必须全力争取的优质项目； B类合作关系：在项目利润或项目影响力的某一方面具有优势，公司能够适应、应该争取的项目； C类合作关系：项目利润和项目区域影响力都比较有限，但操作风险较小、对公司业务成长贡献有限、可做可不做的项目； D类合作关系：项目利润和项目区域影响力都比较有限，同时操作风险较大、对公司成长威胁面较大、难以合作的项目； □前期项目调研观点 前期调研的时间会比较短，应掌握实效的原则，尽快形成有效的市场论据，利用可信、可行的系列方案，争取开发商的认可。 报告的三大要求： 思路清晰，尽量避免模糊不清的结论。 论点与论据相统一，不能自相矛盾。 前期调研以实用为原则，市场的接触面小，调研不必面面俱到，但得出的论点、论据讲求新颖、可信、有深度，对开发商的说服力强。 □针对项目的阶段不同,基础资料的收集也要有所侧重。 项目处于前期规划阶段时，基础资料收集则应包括： A、开发商背景、信誉。 B、项目地块资料，周边环境状况等 如项目规划设计已经确定或处于在售阶段时，基础资料收集较复杂，关于区域及项目的既有资料，应包括： A、基础指标资料：项目名称，开发商，投资商，建筑设计商，园林设计商，营销策划商，建筑商，物业管理商，总占地面积，总建筑面积，总栋数，总套数，组团分布，住宅建筑面积，商业建筑面积，配套设施面积，开发周期及序列，容积率，绿化率，停车位 B、区域发展资料：项目地段，街区功能，自然景观，政治、历史、文化、人文要素，周边主要建筑物，学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划 C、建筑资料：建筑形态，建筑立面，建筑风格，建筑选材，楼间距 D、销售基础资料：房源表，价格表，销控表，付款方案，优惠方案，置业计划书，配套费用，税费 E、户型资料：主力户型，户型配比，户型功能划分，户型特色，样板间，畅销户型，滞销户型 F、销售进度资料：建筑工期，内部认购时间，开盘时间，销售走势，