某機场地块项目可行研究报告书.docVIP

HZ机场原导航台地块项目 可行性研究报告 西部机场集团置业（XA）有限公司 二○一一年十月 第一章 总论 1．1 项目建设单位：西部机场集团置业（XA）有限公司 1．2项目背景 1.2.1项目名称：HZ机场原导航台地块项目 1.2.2 建设地点：HZ市汉台区西环路西侧 1.2.3 用地面积： 8863.79平方米（13.29亩）； 1.2.4 建设规模：29238平方米； 1．3可行性研究报告编制依据 《房地产开发项目经济评价办法》； 《可行性研究指南》； 项目有关资料； 企业有关资料 第二章 市场分析与项目定位 2.1HZ市房地产发展形势分析 HZ素有“西北小江南” 的美誉，水资源是HZ的天然之宝，也是HZ楼市区别与其他城市的最主要特征。借助优势，房地产市场呈现出强劲的开发势头，目前目前中心城区多层住宅销售均价约2900元∕㎡，高层住宅销售均价3500元∕㎡，沿江项目均价4300元/㎡左右，在售项目20余个。综观HZ，因城市骨架不大，还没有形成大的城市发展蓝图。同时受地区产业经济发展、企业实力、当地的供求关系影响，HZ目前还缺少能开发带动区域板块项目的大型企业，但是，沿汉江两岸的板块格局已见雏形。一江两岸的长远规划、天汉大道的贯通，HZ的城市骨架在逐步拉开，规划也更加合理，打造陕西唯一一个以水文化为特色的居住城市势在必然，可以吸引部分或大量的外地置业者在此购房置业，凸显城市适宜居住的独特性。 2.2区域房地产市场分析 目前HZ市政府邀请城市发展战略策划大师王志纲赴汉进行城市战略策划，主要策划区域为滨江西区，该片区主要有原西关机场搬迁形成，是目前HZ市政府重点发展的区域。根据调研了解，目前城西区所售商品房周边学校、医疗比较完善；区域竞争项目户型以HZ市整体房地产发展情况保持一致，主要表现为小型化趋势。 2.2.1 2010年HZ市整体商品房销售状况 2010年全市房地产开发累计施工面积239.11万平方米，同比增长11%；完成投资23.76亿元，同比增长30%；商品房新开工面积84.78万平方米，同比增加28%；预销售面积129.2万平方米，同比增长31%； 商品房供应量 2010年HZ市批准商品房预售项目54个，同比增长74.2%。新增商品房面积106.1万平方米，同比增长103.65%（其中，新增经济适用房面积30.39万平方米，同比增长178.55%）。 商品房成交量 2010年HZ市商品房签约成交面积93.957万平方米，同比增长98.7%，；成交8993套，同比增长130.53%。 2.2.2 各物业价格表现 2010年，HZ市商品住房平均价格为2813元/平方米，同比上涨 17.69%。 其中，多层商品住房平均价格为3000元/平方米；高层商品住房平均价格为3600元/平方米。 商业、办公用房等非住宅平均价格为9537元/平方米，同比略有上涨。 2.3项目定位及销售价格预测 2.3.1目标客户群定位分析 1）各区域客源比例预估：HZ机场以及HZ市区80%、周边郊县20%； 2）年龄层区分预估：30-45岁65%、其他35%； 3）购买目的预估：纯自用85%、纯投资5%、自住兼投资10%。 2.3.2本项目销售价格预测 根据2010年5月份调研HZ市各物业房产在售价总水平来看，本项目地处HZ市滨江新区核心区域，这里将是HZ城建史上规模最大、投资最多、标准最高、功能配套、设施最为完善的综合性城市新区。依据现阶段在售项目价格作为定价依据，预计项目销售均价在每平方米5000元左右。（住宅与商业整体均价预计） 2.4市场分析结论 随着HZ城市的不断发展，HZ后续发展楼盘集中在城市新区，这必将带来大量的土地供应，相应的楼盘规模化会逐渐增多，规模竞争逐渐激烈。住宅市场需求旺盛，市场发展前景光明，因此，本项目市场开发有较好的外部环境。价格明显表现为增长趋势；主要的原因表现为两个：一是小高层、高层将逐渐替代多层成为开发的主流产品，二是品质提升形成的价格转移，三是通货膨胀预期以及到来带来的价格提升。 第三章 项目建设地址及环境 3.1项目地址 项目地块位于HZ市西一环路以西，二炮家属院以东，新兴街以南50米，民主街以北100米。 3.2地块概况 该项目净用地13.2亩（8863.79㎡），项目用地通土地过招拍挂的方式获得，用地性质为住宅，地势平坦，使用年限70年，现阶段正在准备土地变性的前期工作，待土地规划报批结束后，可随时动工。 3.3 环境分析 项目位于HZ市滨江新区整体规划范围之内,该地块规划为二类住宅用地，该项目与仁和春天南北相邻，西侧为二炮家属院，周边交通便利，配套较为齐全，生活氛围浓厚。 第四章 项目建设方案 4.1项目总体规划 4.1.1主要指