2014西安环球贸易中心营销方案例析.pptVIP

我司认为项目的总体操作思路为： 主力店订单开发，小铺位租售并举 业态指导销控，战略分期销售 主 力 店——线品牌店战略，依托一线品牌提升整个项目的期待价值，对一线品牌进行战略性让利，促进其他业态招商的顺利进行，销售价格的持续上扬。 业态控制——通过有效的业态控制，提升整个商业价值，通过业态控制，树立主力店进入的信心。 以商促住——项目商业的最大作用是促进整体的招商销售，提高整体的售价，因此大铺位商业招商的成功有利于小铺位销售的价值最大化。 我们的总体思路 从招商宣传开始，销售的蓄水开始，招商的大鸣大放，无疑是对销售的提前预热，以我公司的操作能力，招商主要始终在执行，因此招商信息要广泛渗入销售渠道，以招商推广替代销售推广。 招商 销售 关联 招商蓄水、招商宣传 准备期 全面招商阶段 蓄水认购期 前面招商的效果对项目蓄水有巨大的推动力 强推招商阶段 开盘 通过项目的强势开盘促进项目招商强推期的水里完成 大品牌推升阶段 热销期 大品牌推升不仅能够为招商做推波助澜，而且还能为销售市场注入信心。 招商工作完毕开业阶段 清盘　 开业准备，将为最后的销售提供支撑 我们的营销执行 久龄的招商执行 步骤 动 作 价 值 目 的 久龄商 会植入 主力业态订单式开发 主力业态入住，形成商业品级雏形 形成商业号召力 久龄商会一线品牌+国内品牌厂家会员+本地连锁品牌会员 完成大部分门店招商，赢得散户认可保证招商，提升商业售价 形成品牌号召力 其他商会 久龄合作商会（浙江商会） 利用行业商会，完成业态补足 构建商业氛围 社会招商 各大商圈经营者+本地品牌 完成小铺位的招商和其他业态的不足 完成业态体系 我们的招商步骤 优先级 类别 招商方式 一级 主力店 蓄水前通过久龄商会资源，迅速确定合作意向，进行订单式开发 二级 次主力店 通过久龄商会在招商初级阶段就确定70%的次主力店，意向协议签订 三级? 人气店 院线在蓄水前就签订意向协议，其他业态在开盘前确定45%以上 四级 门店 利用久龄的品牌商业资源，完成60%品牌门店的招商 五级 小铺位 久龄商业渠道+厂家资源，直接进入商圈经营圈层选择性招商 六级 社区商业 久龄商会社区商业会员直接植入 我们的招商实施 久龄的销售执行 沿街铺面 一托二整体销售 内部分割铺位 阶段性推出 我们的销售方式 任务 解决方式 时间周期 蓄水 久龄投资客户资源（45%）+市场聚集（30%）+银行业大客户（20%） 3个月内达到7000组左右的蓄水，保证40%以上的有效蓄水 销售 久龄投资客户资源消化（35%）+市场聚集（35%）+银行业大客户（20%）+其他（10%） 每个阶段至少完成75%以上的销售额，这主要考虑到商业客户的资金到位周期确定 我们的销售 解决方案 客户类型 消化目标 西北区域商业购买客户 针对100平方以上商铺 西北区域住宅购买客户 针对100平方以下商铺 我们的资源导入解决方案 【销售回款额总纲】 按照惯例，每阶段的实际回款总额应为销售总额的50%，剩余50%回款则于下阶段逐渐回收 批次 时间周期 所推部分 业态 所推面积（㎡） 阶段均价 （元/㎡） 阶段销售额（万） 阶段回款额（万） 第一批次 12.6月-12.9月 （4个月） 商业-1F 美食街 10540.6 31000 32675.86 16337.93 商业1F 冷餐区 500 51000 2550 1275 第二批次 12.10月-13.3月（6个月） 商业1F 环球名品廊（10%） 1035.2 51000 5279.52 2639.76 商业2F 化妆品+珠宝名表+主力休闲餐饮 10743.4 31000 33304.54 16652.27 第三批次 13.4月-13.12月 （9个月） 商业3F 男装+女装+主力休闲餐饮 11158.4 19000 21200.96 10600.48 商业1F 环球名品廊（70%） 7642.2 51000 38975.22 19487.61 第四批次 14.1月-14.6月 （6个月） 商业4F 健身会所+休闲会所+高端品牌餐饮 6095.4 12000 7314.48 3657.24 商业5F 国内外顶级餐饮 5710.9 7000 3997.63 1998.815 合计 总共25个月 /　 　/ 53030.1 / 145298.21 72649.105 第二批次/6个月 推量： 【商业1F面积10%、2F】所推面积为（11778.6㎡） 【销售总纲】 【销售时间轴】 【招商时间轴】 招商炒作线/暗线 12年6月 13年3月 12年9月 销售线/明线 14年6月 第四批次/6个月 推量： 【商业4F、5F 】所推 面积为（11806.3