A公司某项建设资金融资方案案例.doc

A公司某项目建设资金融资方案 一、公司背景简介 A公司成立于2002年12月17日，经营范围为海域围海造田及开发建设，注册资本金1亿元，股权结构为：B公司注资5100万元，股权比例为51%，C公司注资2000万元，股权比例为20%，D司注资1700万元，股权比例为17%，E公司注资1200万元，股权比例为12%，B公司为控股股东。 二、围海造地项目投资及公司财务状况 围海造地工程于2003年6月开工，2006年11月至2007年7月各分项工程陆续交工验收，共形成陆域面积2926.52亩，其中已办理房地产权证的部分为2661.75亩，尚未办理的部分为264.77亩。截至2008年11月底，工程总造价7.5亿元，资金来源为：实收资本1亿元，长期借款4.5亿元，股东借款1.78亿元。长期借款为工行**支行提供的三年期土地抵押贷款，抵押物为*房地权市字第*号、第*号、第*号、第*号地块。另外*房地权市字第*号地块(218亩)为D司7000万元贷款提供抵押担保，*房地权市字第*号地块（675亩）为B公司1.5亿元贷款提供抵押担保。股东借款为D司借款15673万元，C公司借款1349万元，B公司借款778万元。公司资产负债率达86.12%。 资产负债率=（负债总额/资产总额）*100％ 三、*项目投资及财务估算 根据*市政府推进的“*”战略规划，公司围海造地所得土地性质拟从码头、仓储、工业用地变更为商业、住宅用地，公司将进行该地块的一级土地开发，七通一平后纳入土地储备中心进行招拍挂。根据项目初步估算，全部投资至少需要200亿元，其中一期开发（即基础设施配套）约需26至30亿元，09年7月1日达到一期土地整理完毕交付土地储备中心进行招拍挂的进度。 通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整 国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定 资料显示，07年9月份该地块所在区域工业用地基准地价为53.25万元/亩，商业、住宅用地基准地价为127万元/亩。*政发（2008）40号文规定，开发土地纳入储备出让后，出让总价款按规定提取国有土地收益基金和农业土地开发资金，剩余部分的85%返还土地前期开发实施单位。根据上述基本数据，初步匡算该项目投资回报率为 %，内部净收益率为 %。项目分期资金需求量测算如下： 根据国务院办公厅的规定,为加强土地调控,由财政部门从缴入地方国库的土地出让收入中,划出一定比例资金,用于建立国有土地收益基金,实行分账核算,具体比例由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府确定。 项目 一期工程 二期工程 三期工程 项目收入 　 　 　 土地出让返还收入 　 　 　 政府补贴收入 　 　 　 广告收入 　 　 　 其他收入 　 　 　 收入合计 　 　 　 工程支出 　 　 　 勘察设计费 　 　 　 土石方调配及基础处理费 　 　 　 道路和市政管网建设费 　 　 　 围堰码头改造 　 　 　 排洪沟盖板改造 　 　 　 绿化景观 　 　 　 不可预见费 　 　 　 资本化利息支出 　 　 　 营运支出 　 　 　 管理费用 　 　 　 销售费用 　 　 　 财务费用 　 　 　 税费 　 　 　 其他资金支出 　 　 　 利润分配 　 　 　 支出合计 　 　 　 资金缺口 　 　 　 四、可供选择的融资方案及可行性分析 （一）股东分期同比例增资 在项目不具备银行项目贷款基本条件（即取得有审批权的政府允许从事土地开发的批准文件、取得开发土地的《建设用地规划许可证》、自有资金不低于30%，取得拟开发土地所在区域的分区规划及城市控制性详细规划）之前，现有股东视工程进度所需资金同比例分期增资是较为现实的融资方式。该方式为权益性融资，可提高自有资金比例，减少财务风险，为银行贷款提供合规性保障，且同比例增资不改变现有股权结构，有利于公司正常经营运转。但该方案需要召开股东大会，经全体股东一致表决同意方可通过，其中B公司、E公司为国有独资企业，增资需经国资委审批，D司为上市公司，增资需进行信息披露，均要经过一定的时间和手续资金方可到位。同时因该方式为权益性融资，资金成本高，起不到财务杠杆和节税作用。 （二）引进新的战略合作者 如果公司后期涉足二级开发，所需资金巨大，可考虑引进新的资金实力雄厚、开发营运经验丰富的战略合作者，如*投资集团（香港）有限公司，参与商业定位及规划设计、区域整体开发顾问、区域内部分商业项目投资等。该方案属于权益性融资，可提高自有资金比例，减少财务风险，为银行贷款提供合规性保障。但该方案将改变现有股权比例，牵涉到现有股东权利和利益的重新分配，需要召开股东大会，经全体股东一致表决同意方可通过，