房地产定价方法合集大学学位论文.doc

房地产定价方法合集 定价规律 一、? ? ? ? 定价规律： 根据类别区分为九种1、多层住宅：对称分布，一般以三层、四层为中心，价格最高。影响因素：a、楼层? ?? ?? ? b、隔热、下水道分布? ?? ?? ? c、地下室??传统的楼房，一般是六层价格最低，因为六层是顶，隔热和交通条件都不好。阁楼的出现，起到隔热作用，而且还可以利用益一部分面积，这就使六层的定价不再是最低的了。??以前的楼房所有的下水道都走一层，现在设在二层，一层还带上花园等，使一层的价格也不再是最低的了。三、四层由于不存在下水道、隔热等问题，上下比较方便，景观也比较好，因此价格一般都是最高的。如果有地下室，地下室又分为全地下和半地下，全地下的不影响上述的定价规律；半地下的由于高出地面半层，因此使实际的楼高增高，影响五六层的价格。2、高层、小高层住宅：塔楼：离电梯口的位置、通风情况、是否有南北阳台、停车是否放便是影响价格的主要因素。在同一水平层面上，距离电梯口位置适中，通风好，有南北阳台的定价最高。 板楼：景观、楼层、距离停车远近，弱化了东西户、东西山的概念。板楼景观好，价格高，楼层高，价格高，同时遵循二楼价格最低的原则，因为下水道设在二层，且要公摊电梯费用。 二、? ? ? ? 定价原则总原则：要经过市场调研目的：参照同类竞争定价的三种方法：1、成本法? ?? ?? ?? ?? ? 2、市场比较法? ?? ?? ?? ?? ? 3、收益法 1、? ? ? ? 成本法：在投入成本的基础上，加上可观的利润（一搬为总销的10%——25%）。成本法的优点：便于财务控制，从顾客方面说，很有说服力。成本法的缺点：价格偏低。2、? ? ? ? 市场比较法：参考相邻、相近的、同类的产品，以其销售价格作为参考，分析之间的差异，进行增加或降低。市场比较法的优点：具有可操作性，较客观。市场比较法的缺点：变动系数不稳定， 风险大。3、? ? ? ? 收益法：一般以出租、投资的11—12年的租金总和为市场价格，最适用于商业物态。收益法的优点：收益法的缺点：价格偏高。考虑定价时，一般综合两个获三个方法，住宅一般综合使用成本法和市场比较法；商业一般综合使用市场比较法和收益法。影响定价的个别因素有：1、? ? ? ? 位置：本套房子在整个规划区域内的位置。2、? ? ? ? 楼层：找到标准层，通常为中间层。3、? ? ? ? 景观：包括远景和近景。一般高层远景好，4、? ? ? ? 朝向5、? ? ? ? 临街状况6、? ? ? ? 预计销售态势 四、? ? ? ? 布价技术：1、? ? ? ? 总原则： a、准确? ?? ?? ?? ?b、合理? ?? ?? ?? ?c、有利于销售2、? ? ? ? 价格公式：均价=销售总价格/销售面积? ?? ?? ?? ?? ?? ? ∑销售单位×单位销售面积×销售单位的数量? ? ? ? ? ? ? ? ∑销售面积×销售单位的数量布价的方法：1、代数求基法? ?? ?? ?? ?2、试价法 第二章 定价方法 一、成本导向定价法 1、成本价成定价法： 就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。 产品价格=单位产品的成本*（1+价成率） 2、目标收益定价法 是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。 3、售价加成定价法 以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。 单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率） 二、需求导向定价 1、理解值定价法 是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。 2、区分需求定价法 是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价 三、竞争导向定价 1、随行就市定价法 就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。 2、追随领导者企业定价法 有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。 四、可比楼盘定价法 根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。 表一、定级因素、指标与分值 定级因素 指标 分值 位置 A、距所在片区中心区的远近，B、商业为临街或背街，C、写字楼为临街或背街，D、住宅为距所在片区中心区的远近 A、最差（远）1，B、很差（远）2，C、一般3，D、很好（近）4，E、最好（近）5 价格 A、百元以上为等级划分基础B、商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少C、价