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不动产预告登记制度评析 摘要：近几年来，我国的房产市场交易活跃，但存在的问题也是层出不穷的。我国《物权法》中的预告登记制度作为《物权法》的亮点之一，为房产交易市场的健康发展提供了法律上的保障。本文从不动产预告登记制度概念入手，阐述了不动产预告登记制度的法律意义及性质，对《物权法》规定的不动产预告登记制度内容进行评析，并提出进一步完善该制度的一些见解。 关键词：不动产 预告登记 物权法 一、不动产预告登记制度的概念 不动产预告登记是由德国中世纪民法所创立的一种制度，它是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。此种登记在性质上属于预备登记，是在本登记之前进行的一项登记，它并不具有终局的、确定的效力，其针对的是将来会产生的不动产物权，而非已经现实存在的不动产物权。不动产预告登记对应于不动产登记(本登记)，是为补充不动产登记公信力的缺陷而设立的一种制度。 二、不动产预告登记之效力 不动产预告登记的效力是该制度的核心，因为预告登记制度的价值在于完善不动产物权登记制度、弥补不动产物权登记要件主义立法的不足，其中最主要的价值在于防止不动产物权让与人的一物二卖、任意毁约等不诚实行为，以维护市场交易秩序。 学界关于预告登记制度的效力存在“二效力说”、“三效力说”、“四效力说”。“二效力说”认为预告登记仅具有保全权利和保全顺位的效力。多数学者主张“三效力说”或“四效力说”，前者认为预告登记的效力包括请求权保全效力、顺位保全效力、破产保全效力，后者在前者的基础上增加了预警效力。笔者认为该制度之效力包括:权利保全效力、顺位保全效力和破产(继承)保护效力。 1、权利保全效力 所谓权利保全效力，即保障请求权得以实现并发生所期望之特定效果的效力。在权利保全效力上，预告登记制度存在有三种立法模式:（1）禁止再处分。该模式指为保全请求权的顺利实现而绝对地禁止登记名义人再为任何处分行为，所以又称为“绝对禁止”模式。（2）禁止登记。该种模式虽不绝对地禁止登记名义人再为任何处分行为，但却禁止将这些行为登载于登记簿，从而使该处分行为要么缺乏生效要件，要么缺乏对抗要件，因此不可能妨害预告登记请求权人的权利实现。（3）相对无效主义。即进行预告登记后，登记名义人仍可处分其不动产，只有在其处分妨害预告登记权利人请求权的范围内，为无效处分。目前多数国家都采用“相对无效”的立法模式。从我国的《物权法》来看，我国物权法中没有明确规定预告登记在权利保全上的效力问题，这不能不说是一个缺陷。同时这也给司法留下了很大的难题。 众所周知，与大多数的动产交易相比较，房屋等不动产交易中包含了诸多特殊的性质。具体而言，首先，由于不动产的价格昂贵，对普通人而言，一般情况下不动产的购买在其一生中或许只会发生一次。其次，从不动产所有人的角度来看，现在正在占有、利用的不动产是其维持正常生活的必要基础，因此如何能使得利用人继续保持现有的利用状态是一个必须得到考虑的要素。因而，法律在解决有关不动产归属问题的纠纷时，不能一味地追求交易安全，而完全无视如何对不动产的占有人进行保护这一政策性考虑。笔者对于保全请求权效力或称保全效力问题也赞成采纳相对无效立法模式。建议在我国物权法的司法解释中对之加以明确规定，原因如下: 首先，相对无效模式的预告登记符合预告登一记制度的设立目的。应该说，预告登记的最大价值在于赋予了特定的请求权以物权效力，保证其能按权利人之期望实现，但最终实现与否还有赖于一个重要的因素，即预告登记权利人之意愿作成本登记，从而将期待权转变为现实权利。如果在这个过程中，权利人改变了设立预告登记时的初衷，放弃进行本登记，那么在这段时间绝对地禁止登记名义人再为处分，岂不有失公平，同时也不符合经济与效力原则，这样会增大登记名义人的时间成本和机会成本。 其次，采用相对无效模式不仅是因为其符合预告登一记制度的旨趣，更为重要的，这是一种符合法理的选择。虽然设定了预告登一记，但是无法否认登一记名义人其本人仍是不动产之所有权人，既为所有权人，就仍享有处分自己之物的权利，这是所有权作为支配权、完全物权的本质所在，否则，其法律上所有权人的意义将荡然无存，只不过这种处分行为由于预告登记的制约而成为效力待定的处分。这也从一个侧面说明，预告登记本身并不改变实体权利的状态，其不具有独立性，预告登记得依附于其保全的请求权而存在的，要发生实体权利的变动，还有赖于本登记的完成。 再次，为兼顾当事人利益，保持目的与手段的平衡，采取处分相对无效原则较科学与合理。因为预告登记的目的仅在于保全申请人的不动产物权变动请求权，而这一目的的实现并不是必须以绝对否定登记名义人的处分行为为代价，处分相对无效原则足以保全申请人的物权变动请求权。另一方面，预告登记并不是在任何情况下都会与登记名义人的处分行为发生冲突，有时预告登记会因其基