魯能三亚湾营销方案.docVIP

海南鲁能营销方案 ? 一、海南项目新增可售项目下半年营销推广计划 （一）下半年可售案值分析 1、三亚湾新城下半年可售案值分析 截止2012年7月31日，项目共剩下29套公寓，25套别墅和3个组团的企业会所，总共案值约6.39亿元。 下半年预计新增可售物业面积约12万㎡，案值22.37亿元；新增房源主要为美五区小户型精装公寓727套，美三区二期别墅165套、洋房172套。 由于存量货值不算多，新增供应能否成功去化决定了项目全年销售目标能否实现；下半年新增公寓房源占总量的68%，是未来去化的重点；若要实现销售业绩的突破，在去化公寓的同时还需全力去化总价相对较高的别墅。 2、盈滨岛公司下半年可售案值分析 目前，东一区在售别墅57套，纯独栋，总建筑面积15334.71㎡，案值2.68亿元（(预计成交均价元/㎡）小高层产品套,面积㎡案值亿元(预计成交均价元/㎡）。拟售房源为层板式小高层产品，共计三种户型，其中: ㎡三居套，占比%；120㎡套，占比%；75㎡套，占比%。 拟推出共套。其中㎡套，㎡套，㎡套预计到，达到组 1）线上：品牌、产品全线炒作，召集活动客户。 利用新浪乐居、搜房等主流网媒对项目品牌、产品和样板间的开放进行炒作，并针对岛外的推介活动和样板间开放活动及看房团的召集进行前期的炒作，帮助召集客户；活动结束后持续对活动情况进行炒作报道。 同期，加强岛内特色推广，突出人文传承。以推广整个海南岛、传承海南人文和优质资源作为项目新形象，通过现场包装、户外广告画面、媒体宣传、网络广告（微博、微电影）等形式，实现岛内通路广告全线覆盖及控制，并持续制造热点话题和信息热度，实现对上岛客户的全程品牌价值宣传和销售信息传播，增加到访率，确保蓄客量。同时，重点依托项目和品牌资源，通过特色小礼品赠送、开放式问卷调查、纪念册发放等形式，配合岛外渠道拓展，做好相应的炒作和宣传工作，实现小众客户针对性信息释放。 2）线中：通过圈层活动、推介会、易居网盟、新浪乐居等，集中召集客户，强推项目蓄客，增加认筹量。同时，锁定大单位客户，促成集中规模销售。 在10个重点城市，共计开展8-10场大型推介活动和10-15场小型的圈层活动。主要拓展方式包括：与各高端社交场所及豪华车4S店的营销经理，各大银行高管合作，通过举办联谊活动、介绍客户购房给予奖励方式，实现客户共享。与奢侈品合作、赞助仕东利音乐会等，植入项目营销信息，挖掘其圈层客户资源。8月25日全面启动易居网盟资源，利用各地签约经纪人在当地的个人资源，在接受项目产品信息和认筹优惠政策等内容培训后，积极发动资源寻找客户，并为项目转介客户。 不定期开展客户维系活动，提升业主尊崇感，并拟定多形式、阶梯式激励措施，挖掘新老客户资源，既补充蓄客，又提高客户对项目的满意度，强化项目口碑及形象。同时，针对内部员工，建议制定内部员工购房销售政策，并召开公司或其他兄弟公司内部员工产品推介会1-2次，集团内部员工推介会1-2次，实现内部员工购房意向的积累。 此外，选定北京电力、中国银行、中石化、中石油等大单位客户。先期，通过关系介绍（先运用公司内部关系联系大客户单位关键人物），与单位客户达成意向。后续，针对大客户，开展定向推介会（适度覆盖周边企事业单位员工）。通过大客户拓展，促成规模去化，又借机扩大影响范围，调动其他企事业单位集中购房的兴趣，实现以点带面。3）线下：在岛内景点及人流密集处进行派单，邀约岛内客户至项目参观样板间；9月15日样板间开放。 从8月份开始，针对海口的万绿园、海甸岛、西海岸会展中心、国贸写字楼、大润发、家乐福等地方。三亚市内天涯海角、西岛、南山寺等景点，步行街、大东海、三亚湾等人流集中处及海口、三亚的免税店，明珠购物重点等人流密集处，进行单页派发，留下客户信息。后期以短信、电话等方式邀约客户至现场参加样板间开放活动，并品鉴项目样板间，同时，邀请相关媒体及至现场，配合宣传项目卖点，展示产品、形象，进行炒作。期间，重点打造样板示范区，增加体验式营销，提升品质感，确保客户体验效果。 此外，加快规划建设对项目整体价值影响较大的商业、休闲等设施，塑造项目新卖点，提升整体附加值。 本阶段营销费用大约为1000万元，其中媒体费用为600万元（含户外据点租赁、道旗位置租赁等），岛外活动费用约为370万元，岛内拓客费用约为30万元。 （2）10月份开盘强销期： 三亚湾新城10月13日开盘，争取完成5亿元销售额。 利用“国庆节”传统旅游假期，推出美三区二期及美五区所有产品，以有效的价格策略冲击市场。同时，针对前期认筹的客户开始解筹，实现美三区二期洋房20套、别墅30套和美五区公寓100套，总销售额5亿元的阶段目标。 盈滨岛项目10月1日东三区一期开盘，开盘期间，力争预计金额为。/内部刊物等炒作项目的热销。利用短信、网络等释放暖场