二手房屋买注卖意事项.docxVIP

二手房屋权属性质及房屋基本情况的多样性决定了二手房交易较之普通交易的相对复杂性。交易各方当事人（包括房屋中介公司工作人员）对法律知识的欠缺、风险意识相对不强，加之房屋价格波动后当事人受利益驱动以各种理由悔约的现象存在，北京市近年来二手房买卖纠纷大量产生。我和我的律师助理两人在2007年办理的诉讼案件中，仅二手房屋买卖纠纷案件逾四十起之多，较2006年增加一倍多，北京二手房买卖纠纷之普遍由此可见一斑。此前，笔者曾在博客（/房产专业律师）上发布过一篇名为《二手房买卖注意事项》的文章供欲进行或正进行二手房交易的网友参考。随着北京市存量房（二手房）交易推行制式合同网上签约、资金监管等一系列规定的出台，我结合最近办案经验，现抽出时间再提出几点建议，算作是对原《二手房买卖注意事项》的补充吧。本文倘有幸被网友知会，在一般二手房交易中也许就不必请律师参与就能有效避免交易风险：一、买卖双方尽量直接见面商谈交易相关事宜，卖方一定是房屋产权证所登记的所有人、共有人；一方委托代理人的，另一方对委托代理手续（经公证的授权委托书）要严加审查其真实性及授权范围、授权期限；二、尽量不要签订定金合同并支付定金，在审查交易相对人相关资料无误后直接签订《北京市存量房屋买卖合同》；产权证尚在办理的二手房不宜使用《北京市存量房屋买卖合同》制式合同范本，应根据具体情况由专业人士起草合同；三、签订合同时，买受方要求出卖方提供如下资料都是合理的、应予以提供的：产权证复印件、身份证复印件（如有代理人，需提供经公证的授权委托书原件；如有配偶还需提供结婚证及配偶身份证复印件）、手写房屋未出租声明原件；四、认真、完整填写《北京市存量房屋买卖合同》：1、双方通讯地址一定要详细，不要简单地按身份证地址填写；2、违约金的数额或计算方法一定要填写（不少中介公司工作人员不经当事人协商直接划“ \ ”），违约金约定得不宜过低，要起到约束双方的作用（违约会付出很大代价，违约的可能就会大大降低）；3、合同附件的空白处要认真填写付款方式及期限，可选择走资金监管或银行托管，不宜将钱支付到中介公司非资金监管专用账户上，视情况可将首付款（部分房款直接支付给出卖方本人，但解除抵押手续、按揭贷款手续须同时办理或提前办理，买方支付首付款后房产证原件不宜再由卖方保管）；4、对办理按揭贷款手续、解除抵押手续、办理房产证过户手续的时间约定要合理，避免时间过短、时间冲突导致纠纷产生；5、如房屋存在抵押情况，可约定买受人将部分首付款直接支付给出卖方的贷款银行，出卖人申请提前还款解除抵押，不宜约定将首付款直接交给出卖人由其自行解押；6、如有配偶一定要出示相关证件后于签合同当时就在合同附件二上签名，切不可听信个别无知的中介公司工作人员“没关系，日后再补签，日后提供手写证明”意见。五、不宜约定发生争议时提交仲裁委员会仲裁，因为费用相对较高，仲裁庭组庭慢，亦不利于申请财产保全；故建议约定发生纠纷时通过诉讼解决；六、交付、支付的任何物品、钱款均应有相应签字盖章的收据；七、发出重要通知要以书面形式并保存好发送回执及通知文件原件（同发出的文件一式两份）；八、记住：任何口头约定、口头承诺都是难以被法庭认定的。（ END ）在二手房交易中，许多购房者往往只关注房产价值的高低，而忽略了对交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，由于目前我国尚未出台有关二手房买卖的格式合同，所以在签订二手房买卖合同时，必须由当事人自己协商议定。与房地产整个红火的一级市场相比较，二手房市场则显得不仅规模小，而且零散、随意，而二手房买卖由于交易主体的多样，使得其情形复杂，风险较大。因此，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。　合同签订前应注意事项　在签订二手房买卖合同前，购房者需要对售房者有较为全面的了解：　首先查看产权所有人的身份证件；房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。　第二，购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解。这主要包括售房提供的房屋产权证是否属实；房产面积多大；该房产用途是什么；是办公还是居住，或是其他；该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；该房产是否已设定抵押？根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者