2009年地产估价师考试房地产估价案例与分析试题(四)-中大网校.doc

2009年房地产估价师考试房地产估价案例与分析试题(四) 总分：100分 及格：60分 考试时间：150分 一、问答题(共3题，每题10分) (1)2000年4月，某房地产开发公司甲，开发建设一住宅小区。包括6个幢号，一个地下车库，一个配电室。计划投资0．98亿元人民币。至2001年1月，配电室和三个幢号已竣工并交付使用；地下车库和一个幢号在施工；另两个幢号尚未开始挖槽。至此，房地产开发公司甲已投入资金人民币6600万元。此时，该公司业务转型，对小区开发这一块业务采用逐步退出的战略。于是该公司将此工程转给公司乙。在此情况下，公司甲委托某房地产评估公司对其转让价值进行评估。 请问： (2)A href=javascript:;/A (3)市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？ 二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分) (1){TS}如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益.则在运用收益法评估该宾馆的价值时（　　）。 (2)根据下列题干及选项，回答{TSE}题： (3){TS}该成片荒地的总价为（　　）。A href=javascript:;/A (4){TS}假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是（　　）。A href=javascript:;/A (5)根据下列题干及选项，回答{TSE}题： (6){TS}评估时依据的建筑面积应为（　　）。 (7){TS}该公司委托评估应选择（　　）。 (8)根据下列题干及选项，回答{TSE}题： (9){TS}该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格为（　　）万元。A href=javascript:;/A (10){TS}同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为（　　）。A href=javascript:;/A 三、指错题(下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分) (1) 某大厦8套公寓房地产纠纷估价报告封面(略)目录(略) 致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件一、本报告所依据的与估价对象有关的法律文件来源。1．由委托方提供的资料鉴定委托书(原件)。2．由××物业管理公司提供的资料(1)国有土地使用证(复印件)；(2)关于××房地产开发有限公司申请预售“××大厦”的批复(复印件)；(3)××市商品房销售许可证(复印件)；(4)××区××路××号楼单元面积汇总表(复印件)；(5)××大厦××单元房屋预售合同、××单元租转售合同、××单元商品房买卖合同、××单元商品房买卖合同(复印件)。本报告中所采用的由××物业管理公司提供的文件，我公司未向政府有关部门核实，其真实性由该公司负责。二、根据××物业管理公司的介绍及评估人员向××市房地产管理部门有关人员的咨询和了解，1997年、1998年××市商住楼的租金水平和售价水平基本无重大变化，高档外销公寓大多于1996年年底至1997年年初竣工并投入使用，延至1998年年底的租售情况都比较平稳，因此此次评估的结果中，1998年6月18日与1997年4月25日的房地产价格相同，不做调整。三、根据××物业管理公司的介绍及其提供的《××区××路××号楼单元面积汇总表》，估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中，对其中5套房屋进行了入户调查。此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致。四、××大厦的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，此次评估的估价对象为其公寓部分的8套住宅，因此，本报告的市场比较法中也同样选取了比较实例中的公寓部分进行因素比较和系数修正。五、在房地产的销售和租赁过程中，不同楼层、户型的房屋的价格有所不同。根据估价对象分布于不同楼层的特点，此次在评估过程中所选取的比较实例的价格为平均价，修正后的估价结果也为平均价，不再作楼层、朝向的价格调整。六、本报告中对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点估价对象的现状而言，市场价格在具体实现过程中会受市场环境变化、处置费用、交易税费等因素的影响，本报告的使用者在使用本报告的结果时应予充分考虑。七、本次评估的目的是为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价值参考依据，评估