2014中房地产市场发展分析.doc

2014年房地产市场分析及2014年下半年房地产展望房地产市场颠簸前行中的一次浪花。目前，中国房地产市场一方是成交在缩水，但仍是价格高位运行的市场，一方是称房贷不赚钱，坚持紧缩房贷的银行，一方是资金压力不大的房企，另一方市场化态度的政府，四方博弈后，后市将如何？本文从探讨中国房地产市场2014年上半年的市场分析引出对2014年下半年房地产展望2014年上半年，房地产市场政策面风生水起，继“两会”上中央提出“分类调控”后，地方政府纷纷自主出台调整政策，集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面；对于更为重要的资金层面，中央政府相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求。、放松限购和购房落户是地方政府当前主要“救市”手段年初两会提出的“分类调控”的指导思想赋予了地方政府更多的自主权之后，地方政府也纷纷出台“救市”政策。1、购房落户扩充需求，呼和浩特率先全面取消限购上半年，放松限购和购房落户是地方政府当前“救市“的主要手段。无锡4月降低购房落户的门槛，南宁允许其周边城市按照南宁户籍居民购房，海口于5月推出“购房落户”新政。6月初在住建部再次重申地方政府可自行调整政策后，沈阳传来全面取消限购的消息，但仅一天之后便恢复执行原有限购政策。呼和浩特于6月26日发文宣布全面取消限购，成为全国第一个正式取消限购的二线城市，正式拉开了放松限购的大幕，预计未来将有更多城市跟进。 、降低公积金门槛、提高贷款额度，提升购买力 在其他城市出台放松限购、购房落户等政策同时， 另一些城市在5月份多以公积金做文章，意在提高购房者购买力。宣城、芜湖、扬州先后做了公积金、契税补贴等政策方面的调整。其中宣城将公积金额度从20万元提升至30万元；扬州允许借款人申请公积金贷款时提取本人及配偶的住房公积金；芜湖则允许二套房申请贴息贷款，支持外地调入人员使用公积金贷款购房。呼和浩特全面取消限购同时，将公积金贷款提升至50万元。 、地方政策总体的方向是分类调控，调整方向出现分化 并非所有的城市都在“松绑”调控政策，如天津市自5月31日起停止办理蓝印户口；成都提高了购房入户的标准；六安下调公积金贷款额度。这些都似乎与地方“救市”大方面背道而驰，但却符合分类调控的内在逻辑。二、中央调控总体稳定，货币政策“微刺激”继续支持自住购房 今年面对宏观经济整体下行的压力，中央政府出台一系列“微刺激”措施。对于房地产市场的低迷，中央政府同样也没有大力刺激房地产市场，更多依靠市场自身调整，减少不必要的干预。 楼市经过以“双限”为核心的调控，如今投资投机比例大幅下降，主流为首次置业和改善型自住需求，当前银行首套购房贷款利率普遍达到基准或上浮5%-10%甚至20%等，严重抑制购买力不强的自住型需求正常释放。5月12日央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”，继续支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求。然而受银行贷款额度和利润压力，高息和惜贷的现象并未缓解。 三、经济政策预调微调，定向降准释放约1500亿资金 4月国务院常务会议上推出了三项“微刺激”举措，1、继续减少小微企业的赋税。将小微企业减半征收企业所得税优惠政策实施范围的上限，由年应纳税所得额6万元进一步较大幅度提高，并将政策截止期限延长至2016年底;2、筹措资金进行棚户区改造，2014年700万套城镇保障性安居工程任务中470万套是棚户区改造。市场传闻央行对国开行发放3000亿元再贷款，用于推进棚户改造;3、设立铁路发展基金。铁总将固定资产投资由最初的6300亿元增加至7000亿元，4月初再次调增今年铁路建设目标，全国铁路固定资产投资由7000亿元增加到7200亿元。 与此同时，央行于4月、6月先后两次定向降准。第一次，央行决定从2014年4月25日起下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点;第二次，央行决定从2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点。财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司人民币存款准备金率下调0.5个百分点。此番将定向降准的范围扩大到2/3的城商行、80%的非县域农商行和90%的非县域农合行，民生、兴业、宁波、招商银行等四家上市银行也获准降低存款准备金率0.5个百分点。据市场保守估算，两次定向降准大约释放1500亿元资金。 二：2014年上半年房地产市场发展状况 据中国国家统计局发布的“2014年1－6月份全国房地产开发和销售情况”显示，与去年市场的“高歌猛进”迥然不同，2014年上半年中国房地产市场降价范围和幅度进一步扩大，住宅销售上半