惠州华贸中心：促销方案分解.ppt

双节促销方案 惠州华贸中心 背景分析 01 写字楼 珠三角写字楼市场不理想 剩余写字楼户型面积大，施行大改小 计划写字楼作为下阶段主推 02 公寓 除自持保留单位外，已售罄 03 商铺 3号写字楼商铺面积大，执行分产权 独栋商铺单价、总价高，目标客群较少 04 住宅 剩余住宅面积偏大，总价较高 剩余户型使用率 金九银十是传统的住宅销售旺季 产品分析 北向户型 北向户型 铂金府3、4号楼剩余货量：①户型朝北；②面积段主要集中为170-193㎡ 43% 31% 户型抗性 户型偏大 使用率不高 主卧及主阳台朝北 价格抗性 总价偏高 投资回报率不明确 抗性分析 住 宅 投资型 客户购买抗性 客户认同 购房痛点 1、总价太高 2、面积大易手困难 1、区位价值 2、交通价值 3、产品品质 4、配套 购房逻辑 1、江北CBD最后的大户豪宅 2、唯一的国家优质工程奖项目 客户 定位 稀缺 升值 前景 深莞惠 唯一成熟的CBD全配套核心资产 业主 标签 身份区别，项目价值区隔性 强调产品不是性价比的刚需产品， 价值自然不能与其他项目相比 稀缺产品 重来不难易手 业主实例证言项目与客户配备的成功度 唯一性 与 高价的合理性 最好 配套 1、城市核心资源全配套 现房发售 2、3条城规 30分钟直通深莞 3、2大生态公园 共计35万亩 步行5分钟 4、10大市政配套 5、1座国际购物中心 2个商场 6、市政府办公单位环伺 7、全龄段名校教育配套 8、18洞高尔夫 9、惠州市第一人民医院 1、深莞惠一体化，政策与项目的落实。（深惠同城加速） 2、交通一体化，广东省东西部交通枢纽， （规划与已实施2条高铁（10分钟）， 3条城轨（100米） 6条地铁100米）（深圳投资定律：地铁一响，黄金万两。例:龙华、仲恺、高铁南站） 1、政府高级领导、城市望族、上市公司老板、科学家、博士、企业高管、行业精英（列举业主、 政府高级人才指定物业） 1、类比深圳万象城的幸福里，无论在什么市 场环境下，从未出现下跌，且涨幅惊人 高达4倍，目前售价为9.5万 2、城市核心资产的保值能力 3、配套完善的增值能力 4、中心豪宅的稀缺性与收藏价值 1、金字塔顶端人群的 享受型物业 2、城市望族，家族荣耀 3、个人圈层接待 物业价值的成长空间巨大 购房逻辑——投资型 1、面积大总价高 2、朝北户型不宜居住 3、园林绿化较少 住 宅 自用型 客户购买抗性 客户认同 购房痛点 物业与家庭成员配备度不清晰或不够坚定 1、区位价值 2、交通价值 3、产品品质 购房逻辑 在满足需求的基础上再看条件的优越度 自用一定要考虑所卖物业是否能满足不同年龄段家庭成员的各种需求 家庭成员 需求分类 1、惠州市第一人民医院 2、中心园林广场 3、2大生态公园 共计35 万亩 步行5分钟 4、15万平米华贸天地 丽日百货，步行5分钟 1、从幼儿园到中学全龄段 全名校，5—10分钟 2、业主素质很高（业主标签） 3、综合体价值 1、CBD出行与城区出行高峰 刚好相反且道路宽敞 2、地铁，城轨、高铁， 四通八达 3、综合体商业配套完善 4、车位充足近5000个 5、身份地位显赫，成功的标志 6、业主标签 7、家庭幸福感强烈 升值保值前景 机会 1、轨道物业联通深莞 2、深惠对标指定物业 3、 1、江北最后的大户豪宅 2、华贸少量精品买一套 少一套 华贸住宅与家庭成员的匹配关系 1、医疗体系：人到老年身体机能自然衰退，需要应对日常与突发性身 体健康的大型医院和日常药店 2、交流范围：老人的生命处在自然生理状态的晚期，对于生命的长度 其实是有恐惧感动特别是幸福家庭的老人更是如此，因此要让老人 参与到社会人群的交流中去，让他生活感到充实和在家庭的重要性 ，而不至于天天计算夕阳红的日子而感到孤独和郁郁，郊区别墅是 对老人最不好的居所！比如农村的老人和城市的老人衰老速度有明 显的区别3、锻炼与休闲空间：老人的生活节奏需要有人气的休闲空间进行锻炼 ，和同龄人娱乐空间，这样才有益身体健康。 4、老人更多会承担家庭生活必需品的采购和孩子就学接送，因此周边 商业配套是否便利，学校距离是否就近，显得尤为重要 父母：55-90岁 1、教育质量的决定孩子成长的基础， 2、孩子成长阶段身边的伙伴素质影响孩子的三观形成，并影响一生 3、周边环境能否拓宽孩子的视野，影响孩子的格局！ 孩子：3—18岁 1、出行是否方便 2、社区邻居是否优质，能否给事业发展带来帮助 3、车位配备是否充足，不要每天下班找车位还要花40分钟，影