某港项目土地一级开发实施分析方案.docVIP

某港项目土地一级开发实施方案 目 录 第一章 总论 5 第一节 项目基本情况 5 1.1 项目名称 5 1.2 项目位置 5 1.3 项目规划情况 5 1.4 项目现状情况 6 1.5 项目前期情况 8 第二节 实施方案的编制依据 10 第二章 某港项目的宏观因素 12 第一节 某宏观经济环境分析 12 1.1 行政区划和区县功能定位 12 1.2 经济指标 13 1.3 其他影响因素 16 第二节 某城市整体规划和城市化进程 16 2.1 城市布局 16 2.2 交通规划 17 2.3 城市化进程 18 第三章 市场分析预测 19 第一节 某市商品房市场趋势分析 19 1.1 供应 19 1.2 销售 19 1.3 商品房市场未来发展趋势预测 20 第二节 2006年某商品房市场分析 20 第三节 土地市场环境分析 23 2.1 土地政策 23 2.2 土地市场 23 2.3 土地市场发展趋势 25 第四章 宗地区域因素分析 25 第一节 某区概况 25 第二节 周边环境 26 第三节 交通环境 26 第四节 周边市政设施条件 27 第五章 土地征地拆迁实施方案 28 第一节 征地实施方案 28 1.1土地情况概述 28 1.2 征地范围内的人口情况 29 1.3 征地补偿费的构成 30 1.4 征地计划 30 第二节 拆迁实施方案 31 2.1 地上物情况 31 2.2 拆迁补偿费构成 32 2.3 拆迁进度计划 36 第六章 大市政建设实施方案 36 第一节 项目周边大市政设施情况及初步市政方案 36 第二节 市政建设实施要求 41 第三节 市政建设投资 41 第四节 市政方案进度计划 42 第七章 项目整体开发进度及土地供应方案 43 第一节 项目开发进度 43 第二节 土地供应模式 44 第三节 土地供应计划 45 第四节 土地一级开发深度 45 第五节 供地时点开发状态 45 第八章 投资方案 +45 第一节 投资估算 45 1.1 估算依据 45 1.2 项目总投资估算 46 1.3土地毛地价估算 48 1.４ 挂牌底价估算 49 1.5 项目销售收入估算 49 第二节 经济效益分析 50 2.1支出单价与销售单价对比 50 2.2 项目现金流量与财务指标分析 52 2.3敏感性分析 53 第三节 社会效益分析 53 第九章 风险分析及对策 54 第一节 市场风险分析 54 第二节 政策风险分析 54 第三节 金融财务风险分析 54 第十章 项目管理方案 54 第一节 建设计划管理 54 第二节 项目的进度计划管理 55 第三节 项目管理制度 56 第十章 重点事项说明 56 附 件 58 第一章 总论 第一节 项目基本情况 1.1 项目名称 某港项目土地一级开发项目。 1.2 项目位置 某港项目位于某区东南四环外的十八里店乡。其四至为东南至城市铁路环线京丰铁路段，西南至京津塘高速路，西北至城市东南四环路，东北至与某住总公司开发的翠城经济适用房相隔的垡头二号路。 图1-1 项目位置示意图 1.3 项目规划情况 依据2004年编制的《某港十八里店乡调整规划》，某港项目规划总用地面积为371万平方米，规划总建筑面积311.3万平方米，其中居住建筑面积204.56万平方米，居住配套建筑面积7.88万平方米，公建区建筑面积95.36万平方米（其中商业22.56万平方米，综合72.8万平方米），市政设施建筑面积0.46万平方米，项目的用地规模及规划指标如下表1-1和表1-2所示： 表1-1 项目用地平衡表 表1-2 规划指标汇总表 1.4 项目现状情况 1、宗地原权属： 本项目用地现状共有国有土地亩，分属5个单位；需征集体土地总面积5158.5 亩，其中965.2亩为宅基地用地，2972.70亩为集体企业用地，1139.6亩为农用地，523亩为其它用地（含项目用地范围内代征京津塘高速路和东南四环各半幅路，大羊坊路整幅，京津快线21米通道，共442亩），所征土地属于某市某区十八里店乡十八里店村和小武基村两个村民委员会所有。具体土地类型构成见图1-2土地类别构成示意图。 图1-2土地类别构成示意图 2、地上物状况： 本项目用地范围内，共有 （1）涉及5个国有企业拆迁，占地14940.37平方米，建筑面积4544.5平方米。 （2）涉及拆迁农民居民总户数为2939户，全部为农民宅基地