20140715_株洲亿都铂金时代_策略写字楼营销汇编.ppt

亿都●铂金中心写字楼营销策略 报告结构 Part.1 株洲写字楼市场 株洲写字楼市场仍旧处于专业写字楼转化进程中，整体市场商住式写字楼及公寓改办公为主。 株洲市场对于写字楼的消耗力度有限，企业客户多以租用为主，购买客户多以投资目的为主。 株洲市场写字楼客户受市场影响较多，商铺类投资较比写字楼投资要多。 写字楼项目较多，但14年整体业绩并不理想，整体竞争激烈。 Part.2 营销背景分析 周边竞品项目在售货源不多，产品类别以商住型为主。 竞品项目大多已有品牌入驻，成果展示较好，项目筹建大多处于动工期和现房阶段，工程进度较快。 周边资源重复率较高，产品线较为单一。 Part.3 案例借鉴 售楼部现场展示效果好，专业服务细节体现项目品质，“软配备”给客户“硬刷子”。 Part.4 营销策略及执行 货量分组团推售 引进酒店做整体包装 方案一：落实引进酒店 以中小型连锁酒店为主，经济型便捷性酒店为主如：七天、如家、佳园等，定向招商引进 酒店资源。 株洲写字楼市场 1 营销背景分析 2 案例借鉴 3 营销策略及执行 4 区域分布 1 货量盘比 2 销售案例走量 3 市场小结 4 中心商圈为聚集地，长江广场区域延展，商住办公结合，专业写字楼新势力西向崛起，红旗商圈中轴发展较缓 区域分布 福鑫大厦 中旺锦安城 双银大厦 中央壹号 家润多 大汉希尔顿 保利大厦 三湘大厦 长江商务大厦 日盛华尔兹 汇金国际 银天国际金融中心 明峰银座 美的时代广场 高科总部壹号 馨香橄榄城 日盛大厦 世贸广场 天润大厦 银泰财富广场 华晨白云时代广场 亿都铂金中心 平和堂 完成项目 在售项目 筹建项目 本项目 项目 规模 14年销售面积 14年销售金额 15年推货 均价 银天国际金融中心 约12万方 0.22万方 0.31亿 写字楼0.6万方 11000 大汉希尔顿 约6万方 1.3万方（含商铺） 2.1亿 酒店写字楼0.4万+商铺0.3万 8919 美的城时代广场 约4.2万方 0.725 0.51亿 公寓B塔1.2万+写字楼C塔1万 6700 银泰财富广场 7万 0.5万 0.94亿 商住公寓余货2万 6350 高科总部一号 约10.6万方 0.82万 0.085亿 总部壹号栋10万 7900 天润大厦 1.7万方 0.52万 0.3亿 0.4万余货 5786 东融大厦 1.7万方 0.22万方 0.092亿 0.3万余货 4187 汉化国际 10万 0.12万 0.11亿 0.05万 6066 金轮广场 12万 0.1万 0.13亿 0.3万 5974 汇金城市广场 总体量约16万方 未售 —— 写字楼 11000 奥园广场 25万方综合体 未售 —— 写字楼 10000 馨香橄榄城 约2万方 未售 —— 2万写字楼 8000 尚格名城 约5万方 未售 —— 10万方 10000 铂金时代 约3万方 未售 —— —— 7000 双银大厦 约2.3万 —— 写字楼/公寓1.7万 8360 货量盘比 在售项目竞争压力相对较小，14年下半年迎来大量新品入市，“金九银十”之后竞争加剧 市场小结 竞品分析 1 本体分析 2 swot分析 3 银泰财富广场 项目名称 银泰财富广场 开发商 株洲银泰房地产开发有限公司 绿化率 3.03 容积率 9.71 建筑面积 140249 占地面积 12179.53 项目位置 新华路一号 竞品项目现状 目前项目在售产品为1、2、3号栋的剩余产品以及底层商铺，剩余货量不多，商住写字楼价格在6500-7400/平米左右，住宅5500-6000元/平米 已有品牌商业洽谈入驻：横店影院、星巴克、麦当劳等 现房销售，前期剩余产品相对较少，有固定商业资源，商业启动期较长，写字楼产品存量较多。 竞品分析 项目名称 华晨白云·东方时代广场 开发商 株洲华晨房地产开发有限责任公司 公寓楼栋 6、7、8楼 绿化率 35% 容积率 5 建筑面积 200000 占地面积 40000 项目位置 红旗路与白云路交汇处 华晨白云时代广场 竞品项目现状 底商 写字楼、公寓 目前项目在售产品为为一期1、2、3号栋的住宅产品，剩余货量不多，一期商铺价格在18000-21000元/平米之间。 二期商业在建，5号栋大润发商业在建，预计在16年上半年开业，意向入驻企业有餐饮、休闲、服装、娱乐等 6、7号栋写字楼拆迁建设时间准备较长，目前4号栋公寓在售，价格在4600-5000元/㎡之间 距离红旗商圈近，品牌开发商，庞大的业主资源，品牌商家洽谈入驻，招商比较成功;交通、停车、环境问题亟待解决。 竞品分析 奥园爱丁堡 4号栋商住楼 项目名称 奥园·爱丁堡 开发商 株洲奥园房地产开发有限责任公司 公寓楼栋 4栋 绿化率