2014年天津金隅悦城商业中心分析报告71p汇编.ppt

* 区域商业地产特点分析 抢占市场空白点 区域复合功能商业中心单一,目前只集中在跃进路一带,不符合商业中心多元化的趋势 东丽商业中心 程林庄商业中心 丽苑商业中心 万新村商业中心 项目商业地块技术指标 项目住宅部分分两期开发，商业开发计划暂未确定。 B5商业地块 　 　 项目 单位 数量 规划可用地面积 平方米 10423 总建筑面积 平方米 18761 其中 公寓 平方米 6600 商业 平方米 12161 容积率 / 1.8 车位数 　 　 150.0 地下建筑面积 　 平方米 5250.0 重点项目——远洋风景 总建筑面积：17万㎡，一期7万㎡，全部为商品房， 配套社区商业：不超过1万㎡ 卖点：耀华滨海学校与小区相隔一条路，教育资源为本项目重要卖点。 重点项目——万科张贵庄项目（金色雅筑） 重点项目——张贵庄限价商品房（百合阳光） 位置：位于河东区津滨大道（张贵庄路）与登州南路交口(天津耀华滨海学校北侧）。 总户数：872户。 主力户型：89-90㎡左右两室，限价房。 均价：5000元/㎡（已售罄） 配套：小体量社区商业，满足社区居民消费需求。 典型商业分析—第六大道 项目位置及规划指标 占地面积 66.7 万㎡ 建筑面积 75 万㎡ 住宅规模 70 万㎡ 公建规模 5 万㎡ 住宅总户数 5400 余户 常住人口 3 万人 开 发 商 优联投资 容积率 1.1 物业地址 河东区中环线东兴路立交桥旁 商业规模与布局分布 U6 商业街位于中环线东兴立交桥旁，总建筑面积37000 平米左右，是集购物、餐饮、娱乐、酒店、休闲、健身、文化等城市功能于一体的区域性商街中心。 商业构成 总建面（㎡） 面积区间（㎡） 建筑形态 外街商铺 22000 400-1200 一层、一拖二 钻石商铺 6000 20-100 两层 地下 9000 商业经营业态 外街大型商铺以餐饮为主，但目前除“上岛 咖啡”已正式营业外，其余已出租的商铺尚未装 修；内街商铺招商业态主要以服饰、箱包、工艺 品等为主。 商业经营模式、出租率及价格 U6 街区采取租售结合的经营模式，其中外街商铺大部分为自持，只对外招租，内街商铺全部出售，外街的出租情况较为理想，出租率在75%左右，但入住率不高。租金水平为2.8-4.5 元/天/平米。 综合评述： 缺陷 区域商业配套集中在昆仑快速路以西，以及东丽跃进路商业中心，均难以辐射本案。 潜力 量级 本案周边的金色雅筑、远洋风景、以及百合阳光限价房等大型社区，形成新兴社区中心。 金色雅筑与远洋风景商业体量均在1万平米左右，本案商业除了满足项目自身配套以外，应兼具部分片区服务功能。 第四部分、商业发展建议 第一部分、天津市商圈分析 第二部分、区域商业现状 第三部分、消费者分析 社区客户被访者年龄普遍集中在25-30岁，以女性居多； 家庭类型以三口之家居多，学历多为大学本科； 选择商场之时，多注重商品种类是否齐全与交通是否便利，以餐饮、购物、休闲娱乐为主； 被访者常去的商场普遍存在交通、停车不便的不足； 被访者希望未来商业档次以中高档居多，商业形式更倾向于商业街，对业态分布更倾向于餐饮类。 结论 成交客户被访者年龄普遍集中在25-30岁，以男性居多； 家庭类型以三口之家居多，学历多为大学本科； 选择商场之时，多注重休闲娱乐一体化，以餐饮、购物、休闲娱乐为主； 多数被访者并无固定消费时间，对消费距离无特殊要求，私家车出行购物者较多； 被访者常去的商场普遍存在交通、停车不便的不足； 被访者希望未来商业档次以中高档居多，对业态分布更倾向于超市、餐饮类。 通过社区客户以及成交客户的消费者问卷调研，反映商业业态集中为餐饮、便利性购物，休闲娱乐功能的业态为主。 社区客户问卷调研分析 社区客户问卷调研分析 第四部分、商业发展建议 第一部分、天津市商圈分析 第二部分、消费者分析 第三部分、区域商业现状 本项目商业建议 项目本体分析 登州南路 惠山道 超区域型（面积在7万平方米以上，入驻商户数量150—200家，主力店如大型百货公司或批发店3~5家，商圈人口在50万以上，停车位数量在500辆以上。） 超级型（面积在10万平方米以上，入驻商户数量在250—700家，主力店如百货公司、超市、家店等3~6家，商圈人口辐射几百万人，甚至千万人不等，停车位数量在1万个左右或更多。如1992年开业的美国第一大SHOPPING MALL—Mall of America 区域型（面积在1万—7万平方米，入驻商户数量100家以上，主力店为大型百货公司或批发店，商圈人口在2