2014年商业街与社区商业全程实战攻略汇编.ppt

商业街与社区商业全程实战攻略 2017-4-8 2 前言 行业解析 通用定义： 通常指用于商业经营用途的房地产 通俗定义：以租金收入为目的的长期不动产投资 广义和狭义 3 2017-4-8 4 后期 运营 5 2017-4-8 6 目 录 第一部分 定义与特征分析 第二部分 定位与业态规划 第三部分 招商与销售管理 第四部分 营销与运营管理 第五部分 项目与企业案例 2017-4-8 7 第一部分 定义与特征分析 社区商业的定义 社区商业的特征 社区商业的角色 社区商业的问题 2017-4-8 8 社区商业的定义 何谓社区商业? 社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。 社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。 它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在3公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在5万平米以内， 社区商业是什么？不是什么？业态? 定义突出的是什么？ 商圈？ 同类对应的是城市商业中心\区域商业中心 2017-4-8 9 辐射型：5％—11％，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高。 中间型：2％—5％，主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边. 内向型：2％以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。 社区商业类型--按照商住比指标分类 2017-4-8 10 便利级商业：面积一般在3000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000人以下； 邻里级商业：面积一般在3000-20000M2，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000-50000人； 社区级商业：面积一般在20000-50000M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50000-150000人。 社区商业类型--按照服务的规模分类 2017-4-8 11 底商型商业 裙房型商业 独立型商业 社区商业类型--按照载体建筑形式分类 2017-4-8 12 散点式商业 商业街型商业 购物中心型商业 社区商业类型--按照布局分类 2017-4-8 13 内部型商业 外部型商业 兼有型商业 社区商业类型--按照位置分类 2017-4-8 14 社区商业类型--按照社区规模分类 小型社区： 人口规模：300-700户（组团，相当于居委会管辖规模）； 人均商业面积：0.6平米/人以下； 可设定的商业层次：便利商业组合，个别交通条件特别优良者可考虑形成商业街区； 商业交通时间：步行5分钟内，如形成商业街区则可考虑步行十分钟内； 商业功能满足：服务为主，便利性商品和服务，便捷性餐饮。 2017-4-8 15 中型社区： 人口规模：2000-5000户； 人均商业面积：0.6-0.8平米/人； 可设定的商业层次：便利商业组合+商业街区或邻里购物中心(交通条件优良者可考虑形成商业街区)； 商业交通时间：步行10分钟以内； 商业功能满足：日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。 社区商业类型--按照社区规模分类 2017-4-8 16 大型社区： 人口规模：1-1.5万户（相当于街道办事处管辖规模）； 人均商业面积：0.8-1.2平米/人； 可设定的商业层次：便利商业组合+（商业街区）+社区商业(邻里购物中心或社区购物中心)，交通条件优良者可考虑形成商业街区； 商业交通时间：步行15分钟以内； 商业功能满足：可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进； 1.5万户以上居住区脱离社区等级，类似于镇或城的概 念,做区域型或超区域型商业中心。 社区商业类型--按照社区规模分类 2017-4-8 17 社区商业的特征 顾客属地性 业种配套性 日常便利性 服务亲和性 赢利稳定性 需求依赖性 商圈扩展性 社区商业的特性决定了它的角色 2017-4-8 18 社区商业的角色 忽悠买房者？ 服务业主者？ 品牌支撑者？ 利润获取者？ 敷衍指标者？ 自我作品者？ 其它…… 社区商业与住宅开发者之间的关系究竟是什么？ 2017-4-8 19 社区商业的角色 局部服从整体优先原则 利益最大化的辅助原则 顾客需求导向产品原则 忠告：玩社区商业的 不要让社区商业把你玩了！ 2017-4-8 20