2015年中铁青岛世界博览城项目启动区建议80p汇编.ppt

中铁|青岛世界博览城项目 启动区建议 青岛中铁西海岸投资发展有限公司 2015年11月 特为 中铁置业集团 提供 PART1 : 项目启动区策略及定位 PART2：项目启动区产品定位及建议 1.景观打造建议 2.会展会议定位及建议 3.酒店产品定位及建议 4.公寓产品定位及建议 5.商业产品定位及建议 6.住宅产品定位及建议 报告目录 报告目录 01 启动期定位及策略 PART ONE 启动期定位 项目启动区：会展中心城 利用会展中心的先期启动，凝聚社会资源，引爆区域价值； 利用城市森林公园，树立生态大盘形象，塑造宜居环境，提升项目价值； 在功能上、区位上、心理上形成整个项目区域的核心，引领周边发展； 快 速 启 动 树 立 形 象 持 有 经 营 成 本 可 控 针对项目启动期物业持有经营的情况和开发商意愿，启动区开发需要遵循成本可控的策略 启动区开发的最大目标是提升整个项目价值，那么项目亟待打开市场、赢得知名度、初步树立本案产品形象 启动区战略性较大，建议开发商掌握核心物业的主动权，持有经营物业，给项目后期开发打下坚实基础 针对市场及项目自身情况，选择切合实际、可行性高、能快速启动的产品 启动期作用：树立形象，快速启动 选择原则 会展引爆 本项目以会展作为先期引爆点，通过其强有力的形象及功能核心作用，为本区域定下基调，提升知名度及人气； 以会展为中心，紧邻片区集约统一先期开发，形成集中规模优势，同时有利于后期陆续推进； 市场导向 在启动区中，物业产品的选择以目前市场接受度最高的类别为主，以快速去化为目的； 财务可行 根据总体开发时序建议，启动期2年时间，应满足可售物业每年销量达到13~15亿人民币规模； 启动区选择原则 6-2 6-3 4-1 4-3 1号地块 5-1 5-2 5-3 5-4 5-5 6号地块 2号地块 5号地块 4号地块 2-1 2-2 2-3 4-2 6-1 启动区范围示意 根据项目实际需要、开发时序、初步财务测算等综合考虑，DTZ建议本项目启动区范围如下图彩色部分 原则：DTZ认为启动期应以与会展功能直接相关的物业业态（酒店、公寓、商业）为主，配合适当的住宅开发回现。 1-1 1号地块3万平米创客CBD办公、高层住宅建议在2期之后启动 1-2 产品体系 会议中心 会展或大型政府会议 会展直接会议需求客群 政府、企业的大型重要会议需求 树立形象，成为会展组团的次核心建筑 功能 客群 会展中心 会议展览举办参与企业 会展活动直接带来的商务客群 开发理念 打造标志性的建筑形象，形成区域核心； 功能上要集约开发，强调实用性 会展核心 商业街区及公寓底商 项目自身客群周边居民 会展客群的商业需求； 项目本身、周边居民； 四星级商务型酒店 会展相关商旅客群 会展、会议相关的商旅客群为主，提升客户的居住体验 1.满足会展人群的商业需求 2.满足区域人群的日常消费需求，完善区域功能并聚集人气 1.树立项目形象 2.完善会展配套功能 商业 酒店 1.通过规模集群优势，树立项目启动区商务核心形象，提升商务价值 2.以会展为口号，强调物业的投资价值，实现快速去化目的 商务功能 高端公寓 小高 刚需中等收入群体 周边新兴产业人口、胶南年轻人刚需房 通过快速销售来平衡项目资金，提升项目前期回现能力 居住 洋房 中高收入者/胶南本地改善型需求 中高收入人群，如个体户、胶南政府机关人员； 胶南本地改善性需求居民 以本地去化最快的产品作为项目回现和实现收益的主力 以投资客群为主体 吸引青岛及外地的投资客群、快速去化 联排 中高收入者/改善型需求 中高收入群体，企业主、政府机关、高级白领等 以高品质的住宅产品，打响项目的第一枪，定下项目“品质盘”的基调 启动区建筑指标 项目启动期指标　 建筑面积m2 数量 平均层数 会展 200,000 1 1 会议中心 30,000 1 3~4 商务酒店 20,000 1 18 公寓 135,000 8 14-18 停车楼 100,000 （实际需要） 3~5 底层商业 20,000 / 1~2 商业街区 25,000 / 1~2 企业展示中心 10,000 1 1~2 多层/洋房 133,500 89（梯） 6 11层洋房 60,500 22（梯） 11 联排 23,200 120 2~3 总计 757,200 启动期项目总体开发量建议在75.7万平米，其中住宅面积21.7万平米 1-1 1-2 产品开发租售策略 持有部分 销售部分 会展中心 ——持有，