山东建筑房地产项目策划策划大作业-大学学位论文.docVIP

一.市场分析 ㈠宏观经济分析 1.全国经济分析 2015年全国的市场环境大体概括为以下几点： 1.房地产市场基本面仍处亢奋后的疲弱期。开始于2014年初的本次房地产市场调整，是长、中和短三个周期重合的调整。这使本轮调整的时间更长、程度更深，也导致调整后的房地产市场未来的状况及预期将发生重要变化。 2.房地产市场将呈震荡性调整和多层次分化。2015年，积极的财政政策和松紧适度的货币政策，将使中国房地产市场呈现震荡性调整和多层次分化。 从供给面看，商品房价格总体月度环比微升而同比微降。为加快资金周转或者减少亏损避免破产，多数开发商将继续实施以价换量的销售策略。与2014年相比较，销售价格整体将略微下降。 从需求面看，商品房销售量总体小幅增长。刚性需求将同比增加，异地购房的投资需求将部分释放。全年房地产销售面积估计在10万平方米左右，与2014年相比，销售将略上升3%左右。 3.宏观市场方面。货币政策保持稳健，信贷平稳以维持增长。坚持稳中求进的总基调，坚持改革创新与结构优化，保持经济增长。在房地产调控方面，一刀切不复存在，长效机制逐步建立。销售量继续增长但增速缓慢，投资平稳增长。 2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。1-5 月全国商品房销售面积 35996 万平方米，同比下降 0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额 24409亿元，同比增长 3.1%，已经回正。 销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。1-5 月房地产开发投资累计完成额 32292 亿元，同比名义增长5.1%，增速比 1-4 月累计完成额增速回落 0.9个百分点。 2.济南经济分析 济南市是山东的政治、经济、科技、文化、教育、旅游中心、区域性金融中心，是环渤海经济区好而京沪经济发展轴上的重要交汇点，是全国重要的交通枢纽和物流中心2015年济南经济运行总体平稳，主要经济指标增速达到或超过全省平均水平，济南市GDP总量首次突破6000亿元大关，达到6100.2亿元，同比增长8.1%，高于全省平均水平0.1个百分点。分产业看，第一产业增加值305.4亿元，增长4.1%；第二产业增加值2307.0亿元，增长7.4%；第三产业增加值3487.8亿元，增长8.9%。三次产业比重为5.0:37.8:57.2。 随着济南“东拓”战略的坚定推进，东部持续以领头羊的姿态领跑济南城市建设，你行政功能、商务配套、体育休闲、教育医疗等的逐步完善，东部新城正上演华丽突变，一个前瞻、生态、活力的城市副中心新城呼之欲出。其中以建大三期为代表的商业住宅正飞跃发展。建大三期在产品的规划设计、园林景观、生态节能等方面也是精益求精，建大三期是山东中建地产全面履行社会责任，推行绿色建筑、绿色开发，实施节能减排、科技提升的重要试点项目，项目周边还拥有多所优质幼儿园，山东建筑大学和山东体育学院等高等学府成为项目独一无二的学府后花园，人文氤氲，书香浓郁。 ㈡．济南房地产市场分析 1.济南房市简述 2015年，商品房销售面积超千万平方米固定资产投资增长较快。(济南市累计完成投资额3498.4亿元，同比增长14.2%。) 房地产开发完成投资1014.1亿元(增长10.5%)各类商品房屋竣工面积579.1万平方米(增长12.1%)各类商品房屋新开工面积1690.3万平方米(增长30.5%)。 济南房地产市场从2011年开始快速发展，商品房成交量连续5年创造新高，市场呈现供需两旺的态势，市场规模逐渐扩大，发育更充分，更稳定。济南房地产市场2015年全年累计供应商品房17.8万套、1353.9万㎡，成交商品房15万套、1299.4万㎡；相比2014年，商品房供求指标增幅分别为23%、22%、33%、34%。 2013年是济南房地产发展表现最为突飞猛进的一年，住宅物业新增供应大幅攀升，总供应量与去化量均达到历史最高水平。在整体市场回暖全国涨声一片的大背景下，济南楼市也表现相应的势头，月度去化率稳定在40%左右，明显优于去年同期水平。从2013年土地出让历史最高值来看，2014年济南住宅市场仍有望延续此种趋势，步入飞速发展轨道。? 同时万科、保利、中海、绿地、恒大、华润、世茂等一线开发商大量拿地不断推出新项目极大提升了济南楼市整体产品力和营销水平，实现了一线房企全面布局格局。? 相比而言，商业物业整体仍较为平淡，市场表现一般；公寓和写字楼均有大量新增供应面市，随着济南西部、东部规划推动和协调发展，均带来逾千万㎡的写字楼、公寓等商务公建类产品，2014年将步入竞争白热化阶段。 2.具体概述 随着济南城市空间布局发展战略的推进，房地产市场规模不断扩张，有效供应量充足；另外，城市人口不断扩容，市场有效需