2010年州二手房白皮书.doc

2010年广州二手房白皮书 2010-01-06 09:40:57　来源:?网易房产　跟贴?0?条?手机看新闻 目?录 一、2009年广州二手（出售、出租）楼市总的运行特征 二、影响2009年广州二手楼市的主要因素 1、?多项支持政策激活购房需求 2、?流动性充裕 3、?市场信心增强，预期改变 4、?通胀预期因素 三、2009年广州二手住宅市场的四大特点 1、二手住宅市场快速复苏，增长迅猛 2、二手楼价不断向上运行的态势非常明显 3、春节后刚性需求集中释放，二、三季度后改善性需求和长期投资性需求占据重要位置 4、区域市场表现各有不同 四、存量办公商业物业市场的表现与住宅市场迥异 1、二手写字楼市场交投减少，租金企稳 2、存量商铺买卖市场成交有所下降 五、2010年广州二手楼市展望：以稳为主，量减价略升 一、2009年广州二手楼市总的运行特征 回眸2009年，2009年广州整个二手楼市与2008年相比来了个大逆转，市场快速复苏，成交迅速放大，楼价回升，并跟随一手楼持续上行，各种需求得以集中释放，尤其是改善型需求与部分投资型需求增加。在区域市场方面，番禺区成交宗数和面积均占整体市场二成以上，继续保持大区地位，而萝岗、白云、天河、越秀四个区成交面积同比增长超过一倍，增幅远大于其他区域。在板块上，珠江新城、华南板块等表现突出。与二手住宅市场爆发式增长不同，存量写字楼市场由于受到经济和一手写字楼供应的双重压力，成交比去年大幅减少，但租金在二、三季度触底企稳，售价与租金表现基本同步；存量商铺市场交易量和售价均小幅上升，呈现温和增长态势。 二、影响2009年广州二手楼市的主要因素 影响2009年广州二手楼市的因素有很多，主要是政策利好、流动性充裕、预期改变、通胀担忧等起到重要作用。 1、多项支持政策激活购房需求。 2008年底至2009年初国家和地方公布一系列支持、鼓励购房的政策，主要包括： 房贷优惠政策，通过降低首付，使得首次置业者购房门槛降低，在贷款利率方面，不仅对于首次置业和换房实行七折优惠，银行在实际竞争中对多套物业购买者也有相当大的利率优惠，大大减轻了购房者供楼负担，刺激购房需求的作用明显，二手房明显受惠； 营业税、契税、个税等税费减免政策，购房者税赋减轻，大大活跃了市场交易行为； 上述两项政策以及其他政策对于增强二手楼市购房者置业投资信心，起到了好的作用。政策利好激活了购房需求，改变了市场对于楼市运行轨迹的看法，使得2009年二手楼市很快走出2008年的低谷和下降通道。 2、流动性充裕。 国家为应对受全球金融危机影响，遏制快速下滑的国内经济，央行货币政策转向，由原先适度从紧改为“适度宽松”。?上半年全国新增贷款在达到了7.37万亿元的天量，仅6月份新增贷款高达1.53万亿元。截止11月末，人民币信贷增量累计为9.2万亿元，预计全年为9.5万亿元。宽松的货币环境以及充足流动性让房地产行业受益，二手楼市也不例外。可以判断，二手市场交投不断活跃，换房、多次置业和投资行为逐步增多，楼价不断上升，与宽松的信贷极度环境有一定关系。当然，流动性充足还造成一部分热钱、产业资金转移到楼市。虽然2009年宏观经济尚未完全走出低谷，但整个社会“不差钱”成为影响楼市量价齐升、步入“牛市”的因素之一，这也是2009年二手楼市与往年市场高涨最为不同的地方。 3、市场信心增强，预期改变。 政策面的巨大变化、信贷环境宽松以及流动性充裕，大大增强了购房者的置业投资信心，市场信心以及整个预期完成了一次逆转，由2008年市场普遍悲观、看跌，转变为看涨、乐观情绪，而这不单单是二手市场，也是整个房地产市场的特征，与2009年土地市场“地王”不断涌现相互映证。 4、通胀预期因素。 全球范围为救经济释放流动性，使得2009年中产生了一种“未来将出现通胀”的担忧，这种通胀预期对于包括二手楼市在内的投资行为、买楼保值行为起到了催化作用。2009年年中以后，为保值、增值的购房行为明显增多，使得需求的释放更加充分，对交易量和楼价都起到支持作用。这也是2009年独特的市场影响因素。 三、2009年广州二手住宅市场的四大特点 2009年1-11月广州存量房屋总体成交宗数、面积分别比去年同期大幅度增长九成三、六成八（见表1），活跃度大大提高，彻底改变2008年弱势缩量调整的市场格局。 2009年广州二手楼市的特点主要是由住宅市场决定的，住宅市场有四大特点： 1、二手住宅市场快速复苏，一改2008年大幅缩量、整体向下的特点，增长迅猛。 二手住宅市场交投异常活跃，成交宗数和面积都同比增长一倍左右（见表1），在整个住宅市场中的作用越来越重要。 我们从近几年的成交数据可以看到，广州二手住宅市场与一手市场的差距逐渐缩小，成交面积越来越接近，市场份额不断加大。若单从交易宗数看，从2007年开始广州二