2附件3区价测算方法.doc

附件3 征地区片综合地价测算方法 二Ο一二年二月 一、概念及内涵 征地区片综合地价（以下简称征地区片价）是指在县（市、区）行政区内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和居民最低生活保障水平等因素，划分征地区片，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。征地区片价的实质是征地补偿标准，不含地上附着物和青苗的补偿费。 二、征地区片价更新调整的基本原则 1、维护被征地农民合法权益原则。征地补偿标准要与本地当前经济社会发展水平相适应，充分考虑确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低，并体现长远生计和未来发展的需要。 2、协调平衡原则。征地补偿标准的确定要充分尊重历史，注意本地征地补偿水平的前后衔接。征地补偿标准不得低于当地原征地补偿标准，相邻区域的征地补偿标应相互衔接。 3、同地同价原则。在同一区片内，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及用途不同而有差异。 4、公开听证原则。根据《国土资源听证规定》要求，依法组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。 三、征地区片价测算的基本要求 1、征地区片价不设定宗地补偿费修正体系。 按照同地同价的原则，征地区片价一旦制订，同一区片内不同项目征地都将采用同一标准进行补偿。 2、一个县（市、区）的征地区片价原则上控制在2-3个级别。 在确定区片的补偿水平时要进行整体控制，既要考虑不同地区土地条件的差异性，又要便于不同区域征地区片价的相互比较和协调，因此征地区片价级别不易过多。 3、征地区片价应设定对应的基准时点，一般3年更新一次。 为保证征地补偿标准与社会经济发展水平相适应，及时反映市场变化对征地补偿标准的影响，征地区片价应设定基准时点，并定期调整。本次征地区片综合地价对应的基准时点为二Ο一二年一月一日，有效期为三年。 四、工作步骤 1、确定测算范围 征地区片价测算范围为县（市、区）行政辖区全域覆盖。 2、划分区片 区片划分的目的是采用一定的方法将测算范围区分为若干的区片，为测算区片价提供基础。区片划分时，要求充分考虑测算范围各个区域的差异条件。 3、测算征地区片价 区片划分完成后，要测算各个区片的征地补偿水平。在测算征地区片价时，要求采用适当的方法分别进行评估。征地区片价应在两种或两种以上方法测算结果的基础上综合平衡确定。 4、对征地区片价进行验证和调整 对征地区片价进行验证和调整的目的是保证征地区片价测算结果能够与现行征地补偿标准相衔接，保证被征地农民原有生活水平不下降。 对征地区片价进行验证和调整时，要求对现有征地补偿标准、农民生活水平和经济收入水平进行全面的调查，切实保证征地区片价测算结果能够满足被征地农民的生产、生活和长远发展的需要。 5、测算结果听证 征地区片价的确定和实施具有较强的政策性，涉及到多方面的利益，特别是被征地集体、农民的切身利益，应按照《国土资源听证规定》要求组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民群众及社会各方面的意见和建议。 6、确定征地区片价 各地在完成听证之后，应该根据听证意见及时进行修改，确定县（市、区）的征地区片价，并报省级汇总。 五、区片划分 (一)概念 征地区片（简称区片），是指一定范围内集体土地类别、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和居民最低生活保障水平等条件基本一致的，征地补偿标准相同的区域。 征地区片是均质区域，具有以下特征： （1）同一征地区片的土地质量基本相似，农用地等级相同，土地利用与农业经济产出水平也相一致。 （2）同一征地区片的区位条件相一致，土地非农开发利用的潜力相当。同一征地区片的社会经济发展水平、交通条件、地理位置等基本相似。 （3）同一征地区片的土地资源稀缺性程度基本一致。同一征地区片的土地利用结构、人均土地面积、人均耕地面积等基本相近，土地供求关系基本一致。 （二）划分原则 （1）相对一致性原则。征地区片的本质是属于均质性区域。其土地用途基本一致、区域连片、土地质量相似、生产能力和经济产出能力相近。 （2）多因素综合评价原则。征地区片的划分，应当全面地、系统地分析影响其农用地土地使用价值和土地征收补偿的各种因素，对于每个因素的作用进行科学分析和综合评价，保证征地区片划分合理。 （3）与行政界线一致原则。征地区片按照行政界线划分，一般不打破村级行政界线，以利于实际工作的开展。 （三）征地区片划分的方法及步骤 征地区片原则上在行政村界线的基础上，根据具体情况采取适当的方式调整得到。具体可以采用以下三种方法。 1、综合判定法 综合判定法是在村行政界线的基础上，根据经验对行政村的基本情况进行判定，直接