XX商业策方案.doc

内部讨论文件——机密 复地·上城商业策划方案 第一部分 渝北区商业物业调研 1．渝北区重点大型商业物业索引 序号 物业名称 规模（万平米） 区位 商圈等级 功能 楼层 业种 经营情况 主力店 1 金易都会 2．00 两路 三级 复合 6 百货 在营 重百两路店 2 国美电器 0．27 两路 三级 单一 3 家电 在营 —— 3 汽博中心 3．50 加工区 —— 单一 —— 汽配 在营 —— 4 易初莲花 2．80 新西路 —— 单一 4 百货 在营 —— 5 奥园 15．00 管委会 —— —— 4 购物 在营 —— 6 西部建材 57．30 金开大道 —— 单一 建材 在营 —— 7 财富中心 16．00 新光大道 —— —— —— —— 未入市 —— 8 米兰天空 2．50 松牌路 —— —— —— —— 未入市 —— 渝北区作为重庆主城北部新兴的房地产开发热点区域，主要由北部新区、两路、龙溪镇、人和、新牌坊五大片区组成。区域内主要呈现为大型集中式专业市场聚集，知名、大型百货主力店等相对缺乏的现状。 2．渝北区商业发展趋势： 引用政府相关数据显示，渝北区未来入市项目15个，入市面积为96.66万平方米，位于主城区的第一位。其中，预售面积约为8.71万平方米，占未来入市量的8.8%。 区域内未来入市面积所占比重相对较大，未来入市面积为目前可经营总量的458.2%。其中，北部新区为未来入市量较大片区，建筑面积达73.4万平方米，如西部建材城项目就占据约57.3万平方米，其次为新牌坊片区，以财富中心为代表，入市面积约为16万平方米，两路片区则相对较小。 3．渝北区商业地产价格表 商业物业 楼盘名称 地址 参考价格（元/㎡） 备注 渝洲新城 冉家坝龙湖居住区 未出价 总建面24.5万平米，其中商业面积8万方，车位1075个 金易都会 渝北区义学路2号 5000（起）均价6000 总建面0.50万平米 金香林 渝北区兴科大道 均价5000 总建面22.69万平米，商业面积1万方 协信TOWN城 北部新区 未出价 总建面29.70万平米，商业面积6.7万方 社区商业物业 楼盘名称 地址 参考价格（元/㎡） 备注 天一·顺和康城 北部新区 未出价，车位401个，均价1万 总建面5.30万平米，其中商业面积0.77万方，车位110个 月伴湾 渝北区兴科大道 均价2708 总建面18万平米，其中商业面积1.4万方 金香林 渝北区兴科大道 均价5000 总建面22.69万平米，商业面积1万方，车位744个 兰亭水云涧 回兴镇 2000-3000 总建面7.25万平米，商业面积0.32万方，车位233个 荣锦·龙汇苑 新牌坊 未推出 总建面13.84万平米，商业面积1.20万方，车位401个 水晶郦城 新牌坊 4200-7900 渝北区地处重庆北端，为新兴的房地产开发区域，目前区域内专业市场相对发达，与其他区域相比，其经营业种较为单一，专业市场可经营面积超过百货类位居第一。但渝北区以住宅开发为主，区域内没有形成相对集中成型的商业中心，商业规模小，档次相对较低，导致有效消费人群外流。区域内社区商业和专业市场不断涌现，规模化、品牌性的开发企业入住提升了区域知名度，预计在未来2-3年内渝北区将形成一个多中心、多组团、多层次的商业格局。 第二部分 本项目商业物业分析 一．复地上城一期商业概况 1．复地上城一期商业分布图 2．商业指标 商业位置 商铺数量（个） 总建筑面积（㎡） 单个商铺建筑面积（㎡） 层高 （m） 开间 （m） 进深 （m） 2号楼一层 6 1729．63 44.1-1084．95 约4 约7 约20 2号楼二层 4 1878．07 暂时没有分割 约4 约7 约20 5号楼一层 5 1728．79 31-68 约4 约7 约20 5号楼二层 4 1881．58 暂时没有分割 约4 约7 约20 合计 7218．07㎡ 二．复地上城周边商业概况 1．项目周边商业概况 融科蔚城 金城银撙 龙脊·万兴家园 商业规模 10407.11㎡ 5000㎡ 商业形态 沿街底商， 3.2米-6米层高 沿街底商，7米以上层高，已做隔楼 面积 30-150㎡ 30-200㎡ 招商时间 2005年10月 2004年底 租赁价格 30-45元/㎡ 30-40元/㎡ 商业定位 社区服务性商业 社区服务性商业 销售价格 暂不销售 9000-14000元/㎡ 销售情况 80% 物业管理费 餐饮3．5元/㎡、其它2.8元/㎡ 1．5元/㎡ 交房标准 清水交房，预留水、电、电视、电话、网络 清水交房，留给排水点，无烟道 推广 统一招商、推广和管理 无统一招商、推广和管理 经营状况 已十分利超市为主的1