房地产学习结.doc

学习小结 房地产分阶段财税实务筹划 一、 旧城改造项目业务处理（税务筹划：获取政府优惠政策文件） 二、 城市综合体项目（税务筹划：获取政府优惠政策文件） 三、 企业重组并购税务业务 四、 售后回购、回租业务 五、 问题解答 中国内地企业平均净利率9.48%，税负率6.26% 金融业净利率22%，税负率9.46% 房地产净利率16.15%，税负率14.16% （毛利率16.15%+14.16%=30.31%） 在税负方面：营业税 没有空间 所得税 空间不大 地增税 空间大 公司成立：有限公司 1、 招拍土地（要全票） 2、 在建项目（我们只要此项目，不要他公司的其他方面的东西。不要他名字的票，要属于自己公司的全票） 3、 买工厂的地、旧城改造、经建设房项目。要工厂开票给本公司、如果能取得县级以上政府收回土地的证明文件，那么这厂可以不交营业税、土增税） 土地回收 （政府收地文件、污染环境文件、搬迁文件、公司自己的立项计划） 旧城改造：与地换项目建立 （政府会议记要+审计报告） 记入项目成本 （向政府要发票，可能是要不到的）4、股权收购：要从单位手中买股权不要从个人手中买股权（外资、港资、个人股权都要扣所得税） 房屋开发分：a、炒地 b、开发 c、炒房 购地后a、核定征收（这个不好控制,税率一般定得较高） b、合同约定（与卖方约定，风险要对方承担一部分） C、压价（谈判） d、自己解决（加票+成本）承担税务、法律责任（不建议） 一，二级开发 一级开发+二级开发联动 政府返还款 一般是冲成本 补贴收入（好些） 在报表上反应时：所得税 冲成本，土增值 不冲成本（这些只在报表填报时处理） 政府返还款最好是让他返到亏损企业去或其他项目中去（预计此项目不会赚钱） 开发时： 1、 能卖的、早卖的多入成本 2、 不卖的、少卖的少入成本或不入成本 搬迁支出 补偿款 以新房换旧房 旧房换新房的收入是多少成本也是多少（+入土地拆迁） 拆迁补偿费：一般都是白条（个人的地税也认可） 单位拆迁：一般不能用白条（地税不认可）给他的钱要写补偿款 补给房屋： 单位：最好不要签合同、不要开发票；因红线内的原房返建的不用交税，可以签还建设合同。 个人：如补给户是从炒户人手里买的，要与拆迁户签现金补偿款，因差价没法入账，用他的白条可以入账。 回迁户：按市价做收入同时也入成本（土地 拆迁补偿费） 公司补给回迁户的差价计入拆迁补偿费；回迁户补给公司的的差价冲减拆迁补偿费。 所有票据如是合法有效凭 不是发票也得进入成本，查到了能过则过不能退出也行。 前期工程费 外资、港资的设计费（不能写策划费），我们一定要代扣营业税，企业所得税。 （策划费只进入销售费用不能在土增税中扣除） 建安费：在付款时一定要安装公司的建设安发票，如没有以后会非常麻烦，可能要不到，那就得多交税。 甲供材料：可以成本扣除。属材料的要按自建交建筑业营业税（有速算税率，这个是要加利率进去计算的） [成本（1＋利润率）×3%／（1－3%）] 共公配套：分为可售的、不可售的、（人防和给业主的可以扣成本）有产权的全卖掉、会所、车库这些没产权的用合同作为收入。 开发间接费：一般只有工资和少量管理费用 商住同一楼的合并计算 总建面 总可售 不可售。我们在核算时一定要注意不能漏掉了面积没有计算到。 收入 可售面积 土增 总建面 要对比。 在清算前： 资产的处置、没卖的情况下把成本分掉（开发产品 少留 卖掉 送掉）注意如在清算后没成本了（以前分掉了成本或开始就没有计成本）再卖就得交60%税金了。 清算后再卖房产的减去上次清算的可扣成本的平均成本扣除（以后再产生的成本不计入成本） 清算必顺拿到全票后才可以；增值也不能出现税率高的情况（也就是不能出现高价房没卖出就清算，出现这种情况要把清算望后拖） 我们要建立收入明细表：测绘报告、合同、房号、收入、已售面积数、楼号、面积、单价、印花。对应这样清算时明白 装修房：能够移动的不能扣除，装修合同写含糊，发票开在一起拢统点别太清楚。 与客户装修交房的签合同时要写毛坯房送装修，（让户看样板装修房） 清算前，要计提的充分计提（没取得全额发票按预付款的10%计提成本，不够的最好补合同增金额） 借款合同：是金融机构的要贴花，企业间的不贴。委托代款的委托合同不贴，贷款合同贴花。 清算时要把未开票的开发产品全开掉票，而且要详细开，一个一个开不要给客户或自己留后患。 应收、应付款不能留数据。存货不能留数据，这与工业一样。 总之不要留下任何数据，包括资本公积。资本都不能