东莞城市发展方向合编.ppt

【东莞市城市发展方向研究】报告;报告目的：梳理城市发展轨迹，从中找出城市发展方向，并结合自身资源，合理布局东莞，通过长短期的配置，以最合适的方式获取最合适的土地 愿景：通过此次梳理，为以后项目发展提供找地依据，并跟随城市发展步伐，发现市场机会，比对手提前做好准备;片区定位和发展趋势;产业升级;;;;;;市场变化：东莞目前市场主流产品为首置、首改类产品，这是由目前东莞整体年龄结构所决定，低端人群的流失并不影响整体消费模式，随着整体人口质量的提升，反而增加东莞的消费群体，未来首置、首改类客户群体仍将是市场主体，而市场容量将得到扩大;城市化进程对未来市场品类供应的影响：;;;;小结：;片区定位和发展趋势;城市发展趋势;松山湖：突出科技产业园区的科技特色，打造支柱产业和高新技术产业总部基地 ;在东莞本世纪90年代以前，在东莞尚未有高速路时，凭借交通优势，107国道、莞太路、京九铁路沿线镇区率先发展，为以后东莞形成“多中心”的格局奠定了基础;;2001;行政中心广场;;多中心发展趋势;未来中心强镇将确立：为解决乡镇权责不统一的历史难题，目前政府已将石龙、塘厦作为试点，下放“事权、人权、财权”，主要目的是“扩权强镇”，未来城市多中心发展的格局将继续延续，而中心强镇将更为突出;深圳拉动南部镇区：与深圳接壤的镇区，由于受到深圳宝安、龙岗拉动较大，发展较快，经济实力相对强劲，如深圳撤关北上发展，此类镇区将面临新一轮的发展，由于两地存在价格洼地，区域置业流动将更为明显;经济强镇仍具优势：传统经济强镇综合竞争力仍较强，在市场容量，购买力等方面均有较大优势;综合考虑深圳拉动因素及传统经济强镇有: 南城、东城、虎门、长安、厚街、塘厦、莞城、常平、寮步、大朗、凤岗、清溪、石龙、石碣;以松山湖为龙头的园区发展;松山湖位于东莞中部，区位优势明显，是东莞产业升级的龙头，是东莞新的经济增长点之一;;东莞生态园：东莞目前的城市定位是“生态、物流、制造业”，其中生态、先进制造业是生态园的主要功能，以突出生态为主的生态园，从环境、配套、居住等方面将有突出优势，而先进的制造业将为生态园带来高级的技术性人才，有效改变人口结构;滨海新城：滨海新城将为东莞产业升级提供高端服务平台，成为东莞产业调整升级难题的突破口，同时亦提供高端的服务型人才，促进人口结构调整，而长安镇将是滨海新城的最大受益者;;;;穗莞深城际轨道——首条由省方主导的轨道交通项目 莞惠城际轨道——连接东西部镇区最多的线路 东莞轻轨R2线——穿过东莞最核心板块的线路;;;;轨道交通影响：轨道交通的建成，将加强区域间的置业流动，同时促使沿线从“生地”转化为“熟地”，而西部镇区将成为首轮轨道交通建设的收益者，但短期内也可能造成强镇越强，弱镇越弱的局面;东莞公路建设经历了三个重要的发展阶段： 一是上世纪80年代进行沙土改造水泥路，实现晴雨通车； 二是上世纪90年代进行十三条联网路、四条主干线按一级公路标准改造建设，实现村村通公路； 三是自上世纪90年代末开始进行高速公路建设，拉开了建设现代化城市交通主通道的序幕。 经过短短的20多年时间，东莞公路交通建设完成了由最初满足人民群众日常工作、生活出行需要到成为拉动全市经济新的增长点的发展过程。 ;;城区东拓、南移发展步伐加快，而城区周边镇区融入城区趋势明显，对扩大市场容量有着重大影响;;城区周边镇区融入城区趋势明显：城区周边镇区融入城区亦开始明显（如寮步），而城区亦逐渐渗透至该类区域，随着该类区域融入城区的发展将逐渐受到市场关注，市场容量亦同时扩大;;小结：;;综上所述，未来城市发展将主要受以下6大因素影响：;根据城市发展方向，未来东莞将形成以下4+4（4大板块4大梯队）投资格局：;片区定位和发展趋势;;片区定位和发展趋势;土地资源;市场活跃度：从第一梯队GDP及第三产业产值可以看出，第一梯队具有较高的市场活跃度;市场潜在需求：第一梯队9大片区中人口总量囊括了前6位（长安、虎门、厚街、东城、塘厦、常平）的东莞人口，占全市人口的40%，其中城区（除东城外的莞城、南城、万江）、松山湖对全市需求辐射能力较强，受当地需求限制不高;;;土地资源;;;;土地资源;轨道交通：在首轮启动的轨道交通中，线路穿过第一梯队除塘厦外的所有镇街，其中西部镇区站点分布密集度最高，是短期内城市发展的重心之一;广州新机场;三旧改造：第一梯队中东城、长安、万江作为东莞５大试点中的三个先行，其他镇区目前也纷纷开展，三旧改造将为东莞后续发展“改”出空间;土地资源;进入门槛：一级公开市场中城区土地市场公开度较高，进入门槛较低，而镇区土地虽通过招拍挂出让，但存在地价返还现象，市场透明度不高，需与当地村、镇级协商推进，才有较大机会;土地资源;;;土地资源：从土地利用总体规划来看，未来沙田、道窖可利用土地资源较多，其