龙光·容桂项目前期定位讲述.pptVIP

龙光·容桂项目前期定位报告 容桂滨江东， 顺德的江岸城邦； 初步判断： 在顺德别墅长期热销的市场状况下，充分利用江景资源，本地块适合采用别墅+高层的产品组合方式； 考虑到别墅市场与高层市场差异性较大，将分别对两种物业的定位进行论述； 项目户型产品定位； 本次报告解决的问题： 项目分期开发的策略； 第一部分.别墅产品定位 容桂 市场 容桂长期供应着低价别墅及自建别墅用地； 东逸湾 （别墅大盘） 1~6期总占地为61万平方米，总建筑面积38万平方米。 独立：420~1000平方米 附送大面积花园 联排：260~280平米 1~6期现货已销售完毕，现开发容奇大道北的地块，户型包括洋房及联排别墅，预计08年5月推出352套联排。 新世纪花园 （买地自建） 总占地18万平方米，总建筑面积28万，别墅共计92套，沿街布置多层洋房及酒店公寓。 自建面积不限 对外销售户型410~430平米 03年起土地以3200元/平方米出售，06年开始增长为5000元/平方米。现房价在300~308万之间。 新世纪花园：一自建别墅，外观装修华丽。由于自建时间不定，小区内荒地与别墅共存，社区感全无。 项目名称 规模 户型面积（平米） 销售状态 容桂 市场 容桂的别墅大盘开发水平较顺德其它区域的水平低，定位为低端自住型别墅； 容桂早期别墅盘以购地自建别墅为 主，如骏景花园、新世纪花园；客户以容桂自住客户为主，有少量来自大良的投资客； 东逸湾是容桂大型开发的别墅大盘，购买的客户以容桂本地的企业主为核心，由于其价格较低，吸引了不少的大良及其他区域的投资客； 市场 趋势 受到政策影响，未来市场的供应的别墅类型以联排为主，有少量的类独立别墅； 区位 项目名称 产品 预计货量 预计入市时间 大良 海骏达·康格斯 双拼、联排 106 08年底 大良 金润花园 独立及双拼 94 08年8月 大良 凯丽山庄 联排及独立 47 持续在售 大良新城 水悦城邦 联排及叠加 192 08年中 勒流 兆辉项目 联排/双拼/独立 70 08年底 北滘 碧桂蓝城 联排及少量独立 80 持续在售 北滘 海琴水岸 联排 60 持续在售 北滘 君兰高尔夫 独栋（少量） 12 持续在售 龙江 佛奥棕榈园 独栋 23 持续在售 容桂 东逸湾 联排 352 08年5月 容桂 美的项目 联排/独立 —— 09年初 顺德客户对购买别墅有情结，自住和投资需求两旺。 区位 项目名称 产品 价格 销售情况分析 大良 海骏达·康格斯 独栋 8000 很大数量甚至开盘前就已内部消化 大良 兰乔圣菲 联排 7500 12000 无样板房，有模型／楼书／广告展示 一期推出产品开盘当天全部售罄 大良 桂畔上东区 独栋 ４０００ 06年售完 大良 尚景轩 联排／叠加 联排７０００ 叠加４０００ 06年初开盘当天卖完 大良 新城湾畔 双拼 20000 开盘即售完 北滘 君领世纪 独栋/联排/叠加 独栋７０００ 联排４３００ 叠加５５００ 06年1月份开盘，年底全部售完 龙江 佛奥棕榈园 独栋/联排 8０００ 06年11月开盘,1月独别售磬 客户视角： “以后别墅是越来越少了，一听说有卖的，大家都要去看” “住别墅独门独户，我和我的朋友们换房目标都是别墅。” 行家视角： “顺德别墅不愁卖，最近经常一开盘就卖光了，是市场上卖得最容易的产品。” “顺德人就喜欢买别墅，独栋就用来住，联排买来投资” 主力户型面积（M2） 150㎡ 300㎡ 500㎡ 600㎡ 700㎡ 佛奥棕榈园二期 康格斯二期 碧桂园蓝城 凯丽山庄 君兰高尔夫 兰乔圣菲二期 桂畔上东区 400㎡ 200㎡ 250㎡ 联排/双拼类 独立类 800㎡ 海琴水岸 新世纪花园 新城湾畔 东逸湾 均安碧桂园 顺德联排/双拼别墅面积集中在200-280平方米，独栋别墅面积集中在300-500平方米 客户 构成 大良周边别墅项目的购房客户主力为中、大企业主，多从事制造业，年龄在40岁以上占主力； 统计楼盘：万科兰乔圣菲、康格斯、桂畔尚景轩 资料来源：顺德农信社 独立别墅的成交客户以本地的私营企业为主导，购房目的为自住，有过多次置业的经历，认为别墅有较高的投资价值，可以多次购买； 联排别墅的成交客户以构成较独立多样，包括政府高层公务员，企业高管，泛公务员团体（本地人）及私营企业主； 高端客户/中高端客户普遍认可“风水”、“豪气”是别墅项目形象的关键要素 访谈客户中，100%肯定关注： “风水”、“豪华”、“气派” 私营企业主： 陈先生 某建筑装饰公司老板 现居于大良某项目别墅 “你们提到风水，我觉得这点很好。我有个朋友，最近就想买别墅，每次都要带风水师去看。