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PAGE  PAGE 14 【2009楼市的演进与回归】 21世纪经济报道 《21世纪》：今年4月份，北京共成交商品住宅期房13369套，签约总面积约为150万平方米，与3月份相比上涨了20%，成为2007年以来销售套数最多的一个月。成交量、销售面积、成交价格是否构成了房市长期回暖的信号？此轮回升的主要原因是什么？ 王建：目前楼市的情况，更多的是之前积累的刚性需求的释放。从2003-2008年，中国经济已持续六年高增长，人们的收入提高，为了购买住房也积攒了相当的储蓄。但由于之前房价不断上涨，有购房需求的人一直在持币观望，希望房价降下来。但结果是房价不降反升，最终在刚性需求的支撑下，很多人还是选择了购买。 但是，销售的短期上涨并不意味着楼市长期回暖。楼市的走向应放在宏观经济环境来看，不只看楼市内部的指标。楼市的这些指标无法反映较大的宏观经济转向，只能表明楼市在一段时间内的一些小波动。从宏观经济环境的角度，总体好转的趋势并不明显。经济还没到底，楼市不可能见底。从宏观经济数据来分析，今年三月份全国发电量同比下滑0.71%，四月份的发电量同比下降3.55%。这些数据表明，短期内经济下行的压力继续增大。再回到对房市的分析，目前有将近一半的购房者是用按揭购房的，当经济下行压力增大，个人预期收入的前景会受到负面影响，购房需求也受到影响。现在的宏观经济的未来走向仍不明确，在经济尚未企稳的情况下，房市的走向也面临着很强的不确定性。 顾云昌：可以说，2007年房地产市场的上涨与金融环境有关。2004、2005年房价攀升很快， 2006年由于国八条、国六条的调控，房价涨幅明显回落，但到了2007年，房价又开始大幅上涨，这在很大程度上与当时的流动性过剩有关。资金流动性过剩必然导致资产价格上涨。但实际上，2006年已经出现了流动性过剩，为什么直到2007年房价才上涨？这又和当时的金融改革有很大关系。2006年金融业两项重大改革：一是股权分置改革，带来了2007年股市的大牛市；二是商业银行改革成功上市，融到了大笔资金。 一方面，上市公司可以在股市上低成本融资，钱多了必然拿去买地，结果是大幅度推升地价，2007年十块地王的地有九块都是上市公司拿的，房地产市场和股市捆绑在了一起。发现这个问题后，金融监管部门就规定凡是从股市上融到的资金都不能用来买地。这一政策是对的，亡羊补牢。 另一方面， 2007年房地产市场需求兴旺，个人买房哪来那么多钱？依靠的就是银行借贷，2007年按揭贷款数量同比增加了88.4%(往年一般为20%左右)，这么多的钱涌入楼市，促使房地产销售量增长了24.7%，销售额增长了46.8%。大大高出当年的住房新增供应量，供不应求，必促进房地产市场上涨。 2007年楼市狂热，房地产市场销售量和房价透支。透支过后必然有调整，这是楼市本身的发展规律，而国家的宏观调控则加剧了这种调整。可以说，在这种背景下，即使不出现世界性的经济危机，房地产市场的调整也在所难免。 在我看来，到目前为止，这一轮房地产市场调整的时间并没有预期的那么长，调整的深度也没有想象的那么大，这和这一轮经济刺激政策有关。政策鼓励房地产消费，也为开发商输入了新的动力，有人担心这一轮调整是不彻底的。 但3、4月份较快的回暖也反映了一个问题——刚性需求。中国人的传统观念中，自有住房的理念很盛；经过了30年的发展，中国的GDP、收入水平、家庭财富大幅提升，必然会释放出住房需求；当人们看到房屋的保值性比货币强的时候，也会增加购房的动力。所以，一旦受到政策的推动，利率、税收、房价“三降”，刚性需求必然被强力释放出来。这是今年3、4月全国楼市出现暖意的主要原因。 《21世纪》：有机构报告称北京商品房空置率位列全国第一，您如何看待这一问题？ 顾云昌：我对当前中国商品房的空置率问题看得比较轻。第一，我们谈空置率的时候并没有进行纵向比较。2006年某季度末，某报刊报道中国的空置率已逾1亿平米，意思是很高了，但他们没有说上年底的空置率是1.31亿平米。第二，计算方法不科学。现在流传的中国的空置率=累计的商品房空置面积/近三年商品房竣工面积之和，计算的商品房空置率，二手房并没有包括在内；国际上的空置率=空置房/所有存量房，其中既包含开发商手中、也包括业主持有的二手房市场上尚未售出的房子。可见，中国的空置率的算法(国家统计局是不予确认的)与国际通用算法大相径庭，分子和分母都不一样，二者不可比较。 2008年房价开始回落，市场上的空置房增多，但是否多到无法忍受的地步？我认为不是。如北京市的空置房很多，这其中也存在结构性空置，如大户型、郊外的、配套不好、交通不便