龙苑澜岸二期市场调研技术总结.ppt

;*;供应特征;成交总量平稳，2012年1-11月成交905套/21.23万方，月均消化82套/1.93套；与2010、2011年基本持平 成交价格上涨，2012年1-11月成交均价14103元/㎡，环比增长33%，而全市普通商品住宅为6342元/㎡（环比下降1%）。楼市调控之下，别墅保值性突显，别墅与住宅均价倍数由2011年的1.7倍提高到2.22倍。 别墅最高价项目为华侨城，成交均价29766元/㎡（1-11月累计成交100套）。;2;拼;*;成交面积结构;从年龄上看，别墅客户呈年轻化趋势，1+8城市圈客户占比上升;成交排行榜;金地格林春岸-联排 33套，260-280㎡11000，220-300W;*;*;容积率1.0;*;*;*;*;*; 别墅产品建议： 独栋别墅强调私有空间、功能、大尺度、独有性。 独栋开发受限，可在双拼与类独栋上按独栋标准打造，建立项目别墅形象产品线。 户型空间由居住性向“个性化”空间延伸，如大浴室、衣帽间、桑拿室、书房、卧室的全配套主卧；地下游泳池等 提升产品配置，如中央空调、热水炉、垃圾收纳系统、家居全自动化处理等。;;*;*;*;*;*;*;联排别墅产品建议： 丰富联排布局，如双楼设计、合院、两进三院，增强私家花园面积与空中景观廊等 改进联排公共功能，如屋顶利用、庭院设计、露台设计（层层全套房，270°全景设计）。 关注联排用材及风格细节，立面精细纯粹提升产品品质;联排别墅小结;联排别墅可行性研究;叠拼别墅在万科、华润、金地几大品牌开发商的研发下，产品创新体系日趋成熟，附加值较高，由于其对景观资源要求低，而且溢价能力较高，后续供应量较大。 目前市场上叠拼产品相对较少，仅万科红郡和金地澜菲溪岸项目在售。 叠拼产品主力面积段与联排产品相比相对较小，集中于130-200㎡，总价优势相对明显。;去化：地段优势提升产品竞争力，快速去化凸显此类产品市场竞争力;风格材质：注重细节，精细度高;项目;叠拼产品小结： 1、布局：一般为4层叠拼；个别4+1或6层，实现叠墅创新 2、户型：面积合理,一般为150-200㎡、高赠送；创新多:或带地下室、或顶天；立面丰富、退台形成多庭院，一般含面积赠送，超越花园洋房，可达到较好的开间设计（如保利公馆）；上下叠可做到独门独户入户。 3、公共空间：一般为庭院、下沉院、地下室、露台 4、立面：丰富精细，品质感强 ;叠拼别墅小结;叠加别墅可行性研究;*;*;*;*;*;90/130别墅产品小结： 1、布局：密集、间距小，一般为6排联以上，并列式排布； 2、户型：面窄、进深长，高赠送（一般在75%以上），主要通过天井、挑空、下沉庭院，台地实现赠送； 3、立面：成本控制，现代简约为主，品质感弱； 4、公共空间：间距小，缺乏前后庭院等;*;*;*;*;*;区域楼市特征;区域楼市特征;*;;项目板块价值洼地，高层成交表现良好，产品与价格竞争主要来自流芳、光谷三环及区域内部;产品竞争研究;*;*;*;占地面积;;保利海上五月花客户属性： 光谷、年轻、未婚、购买周期短，特性鲜明；;;保利海上五月花已推户型面积段统计;两房两厅（+空中花园） 90㎡;;;;*;*;78平全朝南两房;*;*;*;坡地式布局，景观衔接、产品错落有致，最大化采光、观景;*;*;3*2*2，面积122-130㎡;;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;高端客户调研;客户购买力：别墅主力客群收入水平较高;客户居住现状与置业意愿：客群多为新改善群体，当前购买别墅意愿不强，多集中于5年后;小 结;车程半小时内，别墅客群对地段、区域存在一定要求，汤逊湖客户偏好度相对更高;面积适中的合院别墅、小独栋产品市场偏好度较高;总价300万以内别墅市场接受度高;客户对别墅基本无装修要求，但要注重别墅品质及居住环境的打造;环境、价格、配套设施为客户关注别墅产品三大核心要素;客户更偏向于现代中式及法式风格的别墅产品，园林则以适中为宜;别墅户型以4房3厅3卫或4卫结构为宜，功能齐全亦利于面积控制;独立储藏室、独立娱乐活动室、阳光中庭为别墅必备功能之一;别墅社区注意设置满足日常生活的配套，注意健身会所及儿童、老人活动空间的打造;社区商业以餐饮与超市为主，注意停车系统及安防系统的设置;别墅产品要注意居住环境、私密性、休闲娱乐等方面的打造，同时注意形象树立;了解客户需求，打造独具竞争力的别墅产品，注意产品的亲水性;*;*