化解北京高房价需觅新途.docVIP

化解北京高房价需觅新途 　　税收政策和金融政策同时、同向调整虽然意在调控市场，但忽视了住房金融政策和税收政策对住房市场的作用机理并不相同 　　北京高房价一直被市场病垢。尽管“抑制”政策轮番登场，但房价攀升依然故我。 　　2007年以来，北京的住房价格涨幅一直显著高于全国房价平均涨幅。为抑制房价过快上涨，北京不仅严格执行国家规定的各项调控政策，而且结合北京特点，在市场调控、住房供给结构调整等方面出台了一系列政策措施。如北京是全国最早实行限购的城市，也是到目前为止仅有的几个仍实行限购的城市之一，北京二手房转让环节实际缴纳的税费一直是全国最高的城市之一。 　　2010年以来，北京市显著加大了保障房供应量。但目前为止北京仍是全国房价涨幅最高的城市之一。由于房价涨幅持续高于收入涨幅，北京居民的购买力在显著变弱。 　　面对北京房价持续较快上涨，有必要对北京过去几年实行的相关政策进行客观评估，在此基础上调整有关政策，确保北京房地产市场回归正常。 供不应求是上涨主因 　　自1998年城镇住房制度改革到2005年前后，是北京房地产市场发展速度最快的一个时期。1998年，北京市新建商品住宅销售面积只有376.99万平方米，到2005年北京市新建商品住宅销售面积达到历史峰值2823.65万平方米。2001年到2005年，北京市新建商品住宅销售面积占同期全国新建商品住宅销售面积的比重一直高于5%。2006年之后，北京市新建商品住宅销售面积开始持续下降。到2008年，北京市新建商品住宅销售面积下降到只有1031.43万平方米，只占当年全国新建商品住宅销售面积的1.7%。 　　北京市新建商品住宅销售面积持续下降的原因并不是需求不足，而是供应持续减少的结果。2000年，北京市住宅新开工面积为1322.06万平方米，2003年住宅新开工面积快速攀升到2503.46万平方米，2000年到2003年北京住宅新开工面积占同期全国城镇住宅新开工面积的比重一直在5%以上。但从2004年开始，北京住宅新开工面积连续六年下降，到2009年，北京住宅新开工面积只有1380.28万平方米，只相当于2003年北京住宅新开工面积的55.1%，2009年北京住宅新开工面积占同期全国城镇住宅新开工面积的比重下降到1.5%。 　　2015年，北京住宅新开工面积再次下降到1199.2万平方米，比2014年下降8.0%，只占当年全国城镇住宅新开工面积的1.1%。由于住宅新开工面积持续下降，2015年北京新建商品住宅销售面积只有1127.3万平方米，比2014年下降1.2%，占当年全国新建商品住宅销售面积的比重进一步下降到1.0%。 　　1998年以来北京常住人口数量持续快速增长。1998年北京市常住人口为1257.2万人，其中城镇常住人口为957.7万人;2006年北京市常住人口增长到1601万人，2015年北京市常住人口已高达2170.5万人。1998年到2006年，北京新增城镇人口392.5万人，期间商品住宅累计销售面积为13577.38万平方米。2007年到2015年，北京新增城镇人口数量比1998年到2006年新增人口数量多了135万人，但同期北京商品住宅销售面积却比1998年到2006年减少了1586.8万平方米。 　　显然，2007年以来，人口的快速增长和家庭小型化，意味着北京住房市场的需求十分旺盛，但新增供给量的快速下降极大改变了北京住房市场的供求关系，供不应求的情况一直持续，造成北京房价持续攀升。 　　2001年到2006年，北京市的房价收入比（房价收入比：一般定义为一套住房的价格是一个家庭年收入的多少倍。本文所提到的房价收入比的数据含义为购买建筑面积为100平方米的新建商品住宅总价与当年北京市城镇户均可支配收入之比，即：房价收入比=当年北京新建商品住宅销售均价×100/当年北京城镇户均可支配收入）均值为11.88倍，虽然比同期全国房价收入比均值水平高，但仍处于正常水平。从2007年开始，新开工面积持续下降造成后续供应量不足的问题开始凸显，北京房价开始快速上涨并显著超过同期全国住房均价涨幅和北京市居民收入涨幅。由于房价快速上涨，北京的房价收入比从2007年开始快速攀升，2007年至2009年北京市的房价收入比均值为17.35倍，显著高于此前六年的均值水平。 　　为解决北京房价过快上涨问题，2010年之后北京显著加大了保障房开工量。北京市大规模建设保障房虽然在一定程度上解决了中低收入家庭住房困难问题，但并未抑制商品房价格上涨趋势。 亟待调整住房市场思路 　　要解决北京市住房价格过高的问题，需要从缓解供求矛盾着手。近年来北京实施的一系列住房政策从供求两方面进行了探索，如通过严格的限购政策对需求进行适当限制，通过增大公租房等各类保障房的供应来重点解决中低