《商品房买卖合同》示范文本讲座1--第一至四章试卷.ppt

《商品房买卖合同》 示范文本讲座 第一部分 修订概述 一、修订背景 随着房地产市场化的发展和相关法律法规的完善，为进一步规范买卖双方交易行为，维护公平公正的交易秩序，切实保障双方合法权益，引导并促进房地产行业健康发展，就《商品房买卖合同》示范文本进行修订和完善。 二、修订必要性 1、将修订内容与《物权法》等相关法律法规进行有效对接，从根本上确保房屋买卖双方的权益； 2、落实国家针对“加强房地产市场监管、完善商品住房预售制度”提出的一系列宏观调控政策； 3、针对商品房销售中容易发生的纠纷及法律法规、政策漏洞等亟需解决的问题，特别是在房屋交付、房屋质量、违约责任等方面，在示范文本中进一步明确和细化，为维护买卖双方利益，减少和有效解决双方纠纷提供了依据。 第一部分 修订概述 三、修订思路及修订的主要内容 此次修订系在《合同法》倡导的公平、 合理、合法的指导思想基础上，吸收近年来的主要立法成果和管理经验，设计预防、注意和提示性条款及可执行性和保障性的条款，提高合同示范文本的科学性、公正性和实用性，平衡双方的权利、义务关系，矫正因交易信息不对称、经济力量不对等而造成的利益失衡，引导双方当事人依法签约。 第一部分 修订概述 第一部分 修订概述 合同示范文本设计原则 （一）1、法律依据 法律：《合同法》、《房地产管理法》、《物权法》、《建筑法》、《消费者权益保护法》等 行政法规：《城市房地产转让管理规定》、《建设工程质量管理条例》、《物业管理条例》、《民用建筑节能条例》等 部门规章：《房屋登记办法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《民用建筑节能管理规定》、《民用建筑节能信息公示办法》等 司法解释：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等 第一部分 修订概述 第一部分 修订概述 （一）2、事实依据 第一部分 修订概述 2、示范文本主采取了章节式体例，包括封面、章节目录、说明、专业术语解释和合同主条款及附件，并对合同相关条款进行归类，使整体框架更为清晰，突出了其示范性。 3、预售示范文本分为分为十章，共二十九条主条款内容,并设十一个合同附件。增加了预销售依据、抵押情况、质量担保、前期物业管理、建筑物区分所有权、税费、送达、买受人信息保护等条款，修订并完善了其他条款内容。 （二）合同具体条款设立 备注 《商品房买卖合同（预售）》示范文本适用于正在建设中且已取得《预售许可证》的商品房买卖；《商品房买卖合同（现售）》示范文本适用于已竣工验收合格的商品房买卖。其中，已竣工验收合格，并经实际测量，房地产开发企业完成房屋初始登记的房屋买卖也在商品房现售范围内。由于各地方对于现售的规定不同，当地可结合本地实际情况对合同进行调整。此外，经济适用住房等保障性住房及车（库）位等特殊房屋的买卖，也可参照以上示范文本签订。 第一部分 修订概述 第一部分 修订概述 （三）合同修订解决的八大问题 第一部分 修订概述 （三）合同修订解决的八大问题 第二部分 第一至四章条款内容 ▲ 根据商品房预售（期房）和现售（现房）在房屋交易过程中的不同特点，将2000年出台的《商品房买卖合同》分别修订为《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同（现售）》示范文本。 ▲本次讲座结合预售和现售交易各自的特殊性，以预售合同示范文本为例进行讲解，并对两者不同之处做具体的比较分析。 第二部分 第一至四章条款内容 ▲目录部分为新增加合同内容。 对相关条款进行归类，采取章节式体例,使整体框架更为清晰。 此外，增加了章节题目的索引、专业术语解释以及合同签订注意事项的说明，便于合同订立人正确理解合同条款内容、有效填写示范文本。 第二部分 第一至四章条款内容 第二部分 第一至四章条款内容 第二部分 第一至四章条款内容 ▲将《中华人民共和国物权法》纳入本合同的制订依据。 第二部分 第一章 合同当事人 第二部分 第一章 合同当事人 第二部分 第一章 合同当事人 ★ 本章是关于出卖人、买受人基本情况的约定。 一、商品房买卖合同当事人是指房地产开发企业(出卖人)和购房人（买受人）。 购房人可以是平等主体的自然人、法人、其他组织。 购房人可以是多个买受人共同购买同一套房屋。 法律依据： 根据《合同法》规定，合同是平等主体的自然人、法人、 其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付