2011年度衢州市区房地产市场形势剖析.docVIP

2011年度衢州市区房地产市场形势分析报告 衢州市房地产管理处 2011年，是市区楼市低迷、纠结的一年。据统计数据显示，今年市区一二手市场成交惨淡，年成交量同比分别下降了32.42%和42.82%，其中商品房年成交量不及2008年“金融危机”时期的成交水平，垫底近五年来的年度成交量。但有幸的是，市区住宅均价终于在今年失去了快速上涨的动力，下半年开始企稳回落。此外，今年开发商拿地热情降低，新推房源量较去年下降了近三成，市区房地产开发投资额同比增幅大幅下降，房屋新开工和竣工面积也大幅减少，俨然“降”字成已为了今年市区楼市的主旋律。从总体上看，今年市区房地产市场运行是稳健、理性的，一是调控取得了成效，挤出了楼市泡沫，稳住了市区房价；二是市区楼市成交整体下行，但各月成交量相对平稳，未出现“反弹”；三是市区保障房建设正积极推进，迈出了调整住房结构体系的一大步。 一、市区房地产市场运行情况 （一）房地产开发情况 1、房地产开发投资额低位运行，同比增幅大幅回落。 据统计，今年市区累计完成房地产开发投资额33.74亿元（其中土地购置费11.26亿元），同比增长%，较去年同期增幅回落%。其中住宅投资28.71亿元，同比增长%,较去年同期增幅回落%；商业营业用房投资1.21亿元，同比增长%。 2、房屋新开工面积、竣工面积同比大幅减少。 据统计，今年市区房屋新开工面积为77.68万平方米，同比减少%，而新开工住宅面积52.43万平方米，同比减少%，其中新开工140平方米以上住宅面积7.12万平方米，同比减少%。今年市区房屋竣工面积为65.55万平方米，同比减少%，其中住宅竣工面积为52.38万平方米，同比减少%。 3、商品房待售面积同比增加。 据统计，今年市区待售商品房面积为36.618万平方米，同比增加%，其中待售商品住宅面积为17.31万平方米，同比增加%。 （二）房地产交易市场情况 1、商品房市场量跌价滞。 （1）商品房成交量大幅下滑，年成交量不及2008年。 受严厉的调控影响，今年市区楼市成交惨淡，商品房年成交量不足去年的70%，不及2008年成交水平，垫底近五年来年度成交量（图2）。据衢州商品房销售网统计数据显示，全年市区商品房成交备案共计4579件（市本级3377件、柯城441件、衢江761件），备案面积44.11万㎡（市本级30.83万㎡、柯城5.41万㎡、衢江7.87万㎡），其中商品住宅成交备案3654件，面积为37.25万㎡；商业用房成交备案925间，面积为6.85万㎡。与2010年相比，市区商品房成交备案量下降32.42%，备案面积减少41.18%，其中商品住宅成交量下降32.625%，面积减少42.33%；商业用房成交量下降31.63%，面积减少34.01%。 今年年初中央出台了“新国八条”，目标明确，态度坚定，力度空前，楼市中投机炒作被挤出，多套购房被限制，观望气氛也愈来愈浓，上半年市区楼市月成交量平稳下滑。9月，我市出台“限购令”，成为全国第二个实行限购的二三线城市。10月，市区商品房成交量环比即大幅下降，11月成交量跌至今年的冰点（图3），成交不足百件，成为市区建立商品房预售备案制度以来的历史最低量。 从市场需求层面来看，以市本级为例，今年迎合刚需的90平方米以下小户型年成交1115套，占住宅总成交的44%（如图4），成为住宅成交的第一主力。90-120平方米改善型房源紧随其后，共成交816套，占住宅总成交的32%，而120-144平方米房源和144平方米以上大户型成交占比分别为14%和10%。 从成交物业结构来看，以市本级为例，今年商品住宅年成交2545套，商业用房年成交833套，其中商铺544套，办公用房289套（如图5）。商业用房年成交占比有所提高，而今年的10月、11月商业用房成交量一度超过了商品住宅。 （2）商品房均价企稳，商品住宅均价逐步回调。 在“限购、限贷”等一系列调控政策作用下，今年市区房价终于失去了快速上涨的动力，市区商品房价格走势企稳，商品住宅价格逐步呈现下调趋势。据衢州市商品房销售网数据显示，今年市区商品房成交均价为6970元/㎡（主城区7726元/㎡、西区8317元/㎡、柯城区4555元/㎡、衢江区4769元/㎡、巨化片区4939元/㎡、），其中商品住宅成交均价为6851元/㎡；商业用房成交均价为7618元/㎡。 从商品住宅各总价段去化来看，以市本级为例，总价在50-80万元区间的中低端住宅年成交最好，共成交850套，占住宅成交总量的33.41%（如图6）。 从商品住宅成交价位来看，以市本级为例，商品住宅成交均价在6000