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PAGE  PAGE 30 **市房地产开发项目 可行性研究报告 目 录 1 总论 1.1 项目案名及承办单位 1.2 主要技术经济指标 2 工程概况 1.1 建设背景及概况 1.2 建设场址选择 1.3 对环境的影响 3 立项的必要性 2.1 建设的目的、意义 2.2 推广应用技术与国内（国外）同类技术的比较 4 市场预测 3.1 当地经济状况和住宅需求预测 3.2 销售对象定位及住宅性能等级 5 总体规划 4.1 规划设计 4.2 建筑设计 4.3 市政基础设施条件 6 物业管理 物业管理措施 7 技术方案 7.1 工程中采用的成套新技术 （1）住宅结构体系 ①承重结构体系 ②围护结构体系 ③隔断结构体系 （2）建筑节能 （3）厨卫体系 （4）设备体系 （5）管网体系 （6）小区现代化管理 （7）居住区环境质量保障 （8）建筑防水及饰面 （9）建筑施工 （10）资源优化配置、集成管理 （11）住宅建设中关键新技术及新型住宅设计 （12）其他类型住宅 7.2 专项技术开发、关键技术的突破和预期成果水平 7.3 新型住宅部品的应用和开发 （1）重点产品的采用及理由 （2）重点产品的标准化程度和配套供应情况 7.4 国际合作与技术交流前景 8 工程项目财务经济 7.1 总投资估算 7.2 资金筹措及计划 7.3 经营成本和收入 7.4 利润及利润率、收益率 9 综合评价 8.1 对产业化技术推广应用的综合评价 1 总 论 1.1 项目案名及承办单位 项目名称：**** 开发商：****房地产开发有限公司 投资商：****国际投资有限公司 1.2 主要技术经济指标 规划用地： 3.69ha=55.35亩 建设用地： 3.37ha=50.55亩 城市道路用地： 0.32ha=4.8亩 居住用地： 3.05ha=45.8亩 商业用地： 0.32ha=4.75亩 规划建筑面积： 10.2万㎡ 其中11层住宅： 2.38万㎡ 242户 17层住宅： 1.2万㎡ 136户 28层住宅： 5.62万㎡ 468户 商业建筑： 9600㎡ 配套公建： 400㎡ 2 工程概况 2.1 建设背景及概况 2.1.1 政策背景 尽管我国房地产市场化的进程很短，但在经济发展和居民居住要求不断提高的强大需求下，房地产经济得到了快速发展，同时房地产价格一度上涨也很快。国家针对不??时期房地产市场的情况曾多次实行宏观调控，2005年上半年，又出台了加强和调控、稳定住房价格的两个八项政策和措施。至目前，这一次的宏观调控措施已出现明显成效，房价上涨幅度开始放慢。由于房地产经济在国民经济发展中所起到的作用越来越大，而且与居民的切身利益有着密切的联系，所以房价问题受到了普遍的关注。 房改以后，居民住房从实物分配方式转为货币化，加大了居民拥有住房的自由度，房屋需求快速增加。此后，国家着力引导的住房消费，作为新的经济增长点，促进了山东房地产业的发展，房地产开发投资占GDP的比重逐年增加，1990年全省房地产开发投资占GDP的比重只有0.61%，到2004年上升到了4.94%，房地产开发投资猛增，促进和满足了居民住房的要求和标准，城市人口大量增加，使住房需求出现了前所未有的火爆。投资需求和消费需求两项驱动，使房地产价格水平发生了较大的变化。 房地产价格水平提高显然来自于经济本身的复杂性，但供求矛盾依然是决定价格的主要因素，而且房地产需求的无限性和房地产供给的有限性，决定了房地产价格受需求变化的影响更大。从主要的方面观察，山东房地产价格水平上涨的成因来自以下几个方面：? 一是城市化进程加快。2004年山东城镇化率达到43.5%，比2000年扩大了5.3个百分点，新增城镇人口560万人，按当前平均居民水平测算，仅新增城镇人口需约建筑面积1.5亿平方米的住房，而同期山东商品住宅竣工面积只有0.75亿平方米，供求差距相差一倍。而从城镇化率与各类房地产价格指数之间的相关性看，山东城镇化率与各类房屋销售价格指数、土地交易价格指数呈高度正相关，与房屋租赁价格指数的相关性较低（见下表）。这也说明，山东城镇化的迅速发展对住房（包括新建商品房、二手房）、办公楼、商业用房、其它用房以及用地等各类房地产产品的需求增加，从而拉动价格的上升。数据还表明，现阶段人们更希望拥有自己的住房加之流动人口偏少的影响，房屋租赁市场需求不足，价格总水平低迷。 表： 2000-2004年山东城镇化率与各类房地产价格指数之间的相关系数 ? 指 标相关系数房屋销售价格总指数0.9725商品房销售价格指数0.9746#住宅销售价格指数