02-住宅建安成本限额设计指标解释.pptx

;;;;5;我们在建安成本上存在哪些浪费？ 市场设计公司精细设计能力低，施工图存在成本浪费： 结构成本中钢筋、砼含量指标存在浪费； 地下室车位面积没有有效控制； 在门窗、外立面、公共区域装修、机电、室外园林方面等客户品质敏感点缺乏系统性的质量成本分析工具。 在市场上升时期，习惯了通过提高产品配置标准得到销售高溢价，建安成本与售价、产品线尚未形成匹配性管理对应关系，存在“高品质=高配置”、“高品质=高成本”的理解误区。在市场下行时期，要重新检讨建安成本与客户关注重点的匹配度，避免过高配置出现营销失灵： 外立面高配置-开大窗、多线条、高档外墙装饰； 公共区域高配置-电梯厅高标准装修 户内高品质-高层高、豪华装修 设计变更较多。 规模效益未得到有效发挥： 产品标准化程度不高； 管理标准化尚未成熟； 战略采购和集中采购组织能力不强。;我们在建安成本上存在哪些波动？ 各大区、各城市公司成本、招采管理水平高低不一。 住宅技术含量指标离散度存在很大波动，离散度在2倍左右； 项目目标成本、动态成本、最终结算成本波动大。 ;我们在建安成本上存在哪些僵化？ 一些单位过度依赖工程造价咨询机构，自身专业能力不足： 无图不能测算目标成本，造成目标成本管理滞后； 建安成本目标测算不准确，存在反复调整及调整比例大的现状； 动态成本管理不及时， 变更签证率高； 竣工结算争议大、结算周期长，最终成本超目标成本比例高。 缺乏与分供商双赢合作机制，对低价中标高价索赔缺乏约束不得不结算让步； 停留在项目层级的招标比例偏大，战略采购、集中采购度不高。;9;;产品标准; ;3、住宅建安成本二级指标建设规划 成本限额指标必须与设计密切结合，基于住宅设计标准化V1.0的推广和V2.0的工作开展，成本管理控制二级指标按三个阶段完成： 第一阶段： V1.0版 以控制非敏感性项目设计指标为主，本着“客户敏感度低、影响成本大、离散度大、易控制、好执行”的原则, 确定了六类九项指标（详见后续内容），以“去除无效成本和标杆导向”原则设置限额设计指标，以“全过程控制”原则进行成本对标，成果文件已于5月7日正式下发 。;V1.0版 六类9项技术指标：; 第二阶段：V2.0版 结合住宅产品线，针对与项目定位有关的外饰面、外门窗、大堂装修、电梯厅装修、入户门、园林景观、电梯选型及轿厢配置等七项客户敏感性项目，在大区内进行标准化配置，通过战略采购、多大区联合集中采购、大区集中采购等多层级，最大程度地发挥规划成本效益。 成本限额设计指标V2.0与产品线V2.0研究工作完成融合，已于4月23日启动。;V2.0经济指标成本敏感度分析; 第三阶段： V3.0版 以室内精装修为主，体现增值服务特色，确定不同档次、不同成本指标下的精装修产品标准，通过战略采购、多大区联合集中采购、大区集中采购等多层级，最大程度地发挥规划成本效益。 通过V1.0、V2.0、V3.0的成本二级指标建立，基本控制了建安成本90%以上的成本结构，将大大提升我司的建安成本管理水平。;18;;1、专题小组 由工程管理部、设计管理部、十个大区成本、设计负责人共同组成25人的工作小组。 组 长： 燕现军、郭晓东 副组长：王 丽、丁 芳 成 员： 房玉昆、王辉宏、王 瑄、王大开、卞 宇、 徐 勇 张 灯、马 静、胡传昶、陈建华、黄剑锋、赵 炜 富 丽、胡 勇、刘 晖、江经纬、张传奇、贾徐晨 熊 军、任 密、张霄剑 ;2、工作分工 工程管理部： （1）整体工作统筹协调； （2）建安成本控制指标（V1.0）版指令性文件编制，包括指标定义、计算公式、计算范围、控制时点和流程； （3）统计典型项目现状指标； （4）钢筋、混凝土含量专题研究。 设计管理部： （1）确定典型项目清单，协调各大区提供图纸电子版； （2）整合各大区标准层层高、窗地比、墙地比专题研究； （3）专人跟踪各大区的专题研究。 ;22;23;选取原则： 客户不敏感 离散度大 影响成本大 易控制 好执行 ;25;指标定义： 1、成本计量面积（S）：结构楼板覆盖面积，包含凸窗、空调板的水平投影面积 2、标准层：建筑单体中建筑平面布置相同的楼层 3、标准层层高（K1）：标准层楼板面到上层楼板面的垂直高度 4、窗地比（K2）：外门窗展开面积与成本计量面积之比 5、墙地比（K3）：外立面展开面积与成本计量面积之比 6、地下车库层高（K4）：地下车库一层层高：楼地面建筑完成面与顶板结构板面之间的