普通法地产权体系.docVIP

第一部分 土地上的权益??? Part One.???? Interests in land 第一章?? 反向占有??????? Chapter One.? Adverse Possession I. 占有和所有权?????????? Possession and Ownership A. 所有权以外的占有????? Possession apart from ownership 通常，占有土地的人就是土地的所有人，或者是基于土地所有人的同意而占有土地（如租赁人），但也可能有人占有了土地，但他却既不是土地的所有人，也不是基于土地所有人的同意。（在本部分下文的说明中，Olga均是指登记中表明的财产的所有人，而Paul指不是所有人但占有该财产的人）。 说明：Paul得到了1号土地的土地转让书（deed），但却错误地搬到了2号土地上。在此例中，Paul所有1号土地，而占有（非所有或非经所有人的同意）2号土地。 说明：Paul得到了1号土地的土地转让书，也占有了1号土地，但事实上这份土地转让书的生效是有瑕疵的，（或者，在产权链中的更早的一份土地转让书的生效是有瑕疵的），因此Paul不是土地的所有人，尽管他已经占有了它。（PAGE 2） 说明：Paul得到了1号土地的有效的土地转让书，也占有了它，但他建篱笆时错误地侵占（encroach）了2号土地5英尺，并沿此篱笆建下了自己的房子。在此例中，Paul占有但并不所有这5英尺土地。 说明：Paul擅自占地（squatter），他知道自己对所占据的财产没有所有权，只是希望真正的所有人不会做什么，并打算待到自己被逐出(evict)为止。 B. 与所有权无关的占有的后果?? Consequences of possession unconnected to ownership ??? 在我们的法律体系中，“占有”一直是一个重要的概念。古老的“保有（Seisin）原则”更多地是与占有相联系而不是与所有（关于保有，见第二章，第30页）。在普通法中，占有人，即使并不是所有人，仍具有一定的法律地位，占有本身就是与一定的权利和义务联系着的。 1． 占有人的义务——（被）驱逐??? Liabilities of a possessor-ejectment ??? 如果占有人并不是财产的所有人，真正的所有人出现后就可以对他提起收回地产占有权之诉（an action of ejectment），要求恢复占有并赔偿损失。收回地产占有权之诉是一种恢复权利人的占有的诉讼办法，在其中，原告不仅要证明他自己确有占有的权利，还要证明被告对其的（错误的）占有，即被告剥夺了原告的占有。如果被告并非占有此财产，而只是偶然地侵入（trespass）了它，(PAGE 3)那么只可能成立侵犯（赔偿）之诉（an action for trespass）而不是收回地产占有权之诉。 2.? 占有人的权利? ??? Rights of a possessor 虽然占有人对其财产没有所有权，并须受所有人的驱逐，但对于世界上的其他人，他却享有保持其占有的权利。（“现实占有，败一胜九”——指占有人在诉讼中总占上风，译者）。如果另有人剥夺了其占有，占有人有权将其驱逐，恢复自己的占有，前者不能以占有人事实上不是所有人为理由进行抗辩，（除非他能同时表明自己就是所有人或者通过所有人主张权利）。 说明：Paul依照其相信为有效的土地转让书进入1号土地，后来他被Rachel赶走，剥夺了他的占有，Paul遂对Rachel提起收回地产占有权之诉。在审理中，Paul发现他的土地转让书是有瑕疵的，事实上并没有转让(convey)给他1号土地的任何权利，但他仍会胜诉，因为Paul在Rachel进入之前已和平地占有了这块土地。换言之，Paul胜诉不是因为他是一个（相对于Olga而言）错误的占有人，而是因为他是Rachel之前的占有人。 3． 占有：既有权利，又有错误?????? possession as both rightful and wrongful ??? 非基于所有权的占有可以对抗世界上的任何人（除了所有人），同时又受制于所有人的驱逐，所以这种占有既有“权利”又有“错误”。所有权经常被用作一种权能（ability）来实施对他人的排除，在这个意义上，占有人已经是一个99%的所有人了，因为他能对其财产排除（PAGE 4）除了所有人以外的世界上的任何人。 C．占有的期间??????????? ??? the duration of possession 在收回地产占有权之诉中，如果原告是占有人，他只是要对被告主张自己是在先占有人（prior possessor），则对其占有的期间并没有特别的要求，他只要先在那就行了，而无所谓先在了多长时间，（不过被告进入土地时他必须