千岛湖玫瑰园产品策划书本科论文.doc

千岛湖玫瑰园产品策划书 【2008年12月】  目 录 前 言 项目地块及周边概况 项目所在的城市背景 产品定位及市场定位 规划设计 建筑设计 室内设计 景观设计 安装、基础设施配套设计 物业管理及服务体系 经济估算  前 言 项目名称：千岛湖玫瑰园（以下简称本项目） 土地取得：绿城房地产集团有限公司与养生堂浙江千岛湖房地产有限公司，于2007年11月16日通过股权转让，协作开发原养生堂取得的地块，其中绿城51%控股，土地协议总价为23114万元。 项目四至：东至千岛湖东南湖面、南至淳安自来水厂、西至农夫山泉厂房与自然山体、北至淳安县体育馆。 地块面积：154122.63平方米 规划土地用途：住宅 建筑容积率：0.87 土地使用权出让年限：70年 项目可行性研究结论：本项目拥有较好的市场前景，财务经济效益良好，项目可行。 项目开发理念：本项目将充分借助于千岛湖经济及旅游产业的高速发展，结合项目地块自身独特的区位与资源优势，利用“绿城”与“养生堂”两大品牌强强联手的契机，秉承绿城集团“真诚、善意、精致、完美”的企业理念，力求将自然景观与人文景观有机的、完美的结合，营造出千岛湖城区内尊贵、祥和、最适宜居住的人居环境，打造成本地区一流的高档公寓项目，在为双方股东创造最大经济效益的同时，创造更大的社会效应。  项目地块及周边概况 项目地块规划指标 一、主要规划指标 占地面积 154122.63m2（合231亩） 地上可建建筑面积 134720m2 容积率 0．87 二、地块区域 基地所在地块卫星图 项目所在城市地图 千岛湖玫瑰园项目地块区位图 三、规划设计控制条件 1、2号地块规划条件：用地10%作为商业用地；容积率小于1.0；建筑密度小于30%；绿化率大于30%；建筑物层数七层以下（含底层及阁楼），屋顶高度不超过22米，底层车库高度不小于2.5米，建筑间距符合杭州规范。沿主干道建筑物底层距离道路边线留足9米，二层以上可外挑最大1.2米，沿次干道建筑物应留足相应的人行道。 注：1号地块局部可点缀小高层（12层以下）。 15号地块规划条件：容积率1.0，沿湖地块小于0.2；建筑密度小于25%；绿化率大于35%；建筑间距、停车场规模、道路坡道要求符合国家有关技术规范的规定。沿湖岸线108高程后退水平投影距离20米以上作为景观绿化带和一条对公众开放的游步道。 其他：套型建筑面积90㎡以下的住房面积所占比重为总面积的70%以上。地块内部要求设置相应幼儿园、医疗站、社区管理用房、垃圾中转站、公共厕所、自行车库和机动车库等配套设施。并综合考虑污水处理及排污、环卫、消防和管道煤气等设施的布置，配套设施建设须满足杭州规范。 地理位置及现状 地理位置 本项目位于淳安县千岛湖镇南端，开发路两侧，紧临千岛湖与自然山体，与城市各重要节点距离如下表： 地点 距离 车程（时速60公里） 千岛龙庭 2.5公里 约4分钟 西园广场 3公里 约5分钟 新安大街（十字街） 3.5公里 约6分钟 杭千高速 14.6公里 约25分钟 绿城度假酒店项目 5公里 约10分钟 项目位置示意图 地块条件 四至范围 东至千岛湖东南湖面、南至淳安自来水厂、西至农夫山泉厂房与自然山体、北至淳安县南山学校。 地面现状 地块共分三宗小地块，其中1号和2号地块地势平缓，15号地块属于湖边山地（丘陵），植被情况良好，高差最大达到36米，且坡度过高（目测可能超过35度）。 周边景观 1#、2#地块东、南两面可看到山景，其中2#地块北面临湖。15#地块东、北两面临湖，西侧部分临湖，东、西、南三面可看到山景。 2号地块现状照片（远处为1号地块山体）摄于08年11月 2号地块北侧湖面。摄于08年11月 15号地块与东侧湖面。摄于08年10月 地质情况 1#地块北区为抛石填土层，平均深度约20米；2#地块北区为抛石填土层，平均深度13米。 土地的完整性 项目地块完整，无市政代征地、但被市政开发道路从1号、2号地块中间穿越。 平面地形图 项目地块东高西低，1#、2#地块场地高程在108-112米之间，15#地块为丘陵，场地高程在109-145米之间。 地块的周边情况 道路： 目前地块中间为市政开发路，道路宽13米，为双向4车道，两侧各规划6米人行道（目前实际为各3米）。 交通： 目前2路、5路公交车到淳安中学为止，经与政府协调，后期将延伸到淳安