世聯-新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议.pptVIP

西安新鸿基曲江项目整体定位及物业发展建议;项目定位审视;本项目属二线省会城市、新兴高档居住区非核心地段、无强势景观资源的中等规模项目;本项目面临的四大机会;资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好;;;西安曲江的低密度市场充满机会，高端的低密度市场存在巨大空缺;本项目面临的三大挑战;景观资源;本项目虽临近未来的曲江池公园，但与公园之间却为金地项目所阻隔;本项目将面临中海、金地、融侨等品牌开发商的竞争，且多数项目地段优于本项目;本项目定位思考的关键点;在区域市场，从与金地、中海、融侨的差异化看，定位高端应是本项目的主要方向;从突破周边项目的价值认知，彰显区域价值，切合市场客户需求出发，主攻高端市场均有支撑;项目整体发展战略与定位;高端定位下的容积率研判;目前曲江各种物业类型市场实现度均好，从自身条件出发，项目的主要可采用联排、叠加、叠院、小高四种物业;若从展现领先的的高端形象，匹配顶端豪宅定位的角度出发，项目容积率应控制在1.3为宜;若从做满容积率，博取后期市场溢价的角度出发，项目的整体形象将与应有的定位有所差距;当做满1.8容积率时，项目将面临以下三个方面的风险;从经济测算的结果来看，两个方案利润实现的差距并不明显;1.8容积率下项目的物业发展建议及启动区策略;项目配套设施建议;地块内部不存在可利用的坡地及景观资源，四面临路，且为高层所阻隔;单体规划以行列式布局为主，缺乏仪式感，建筑密度过高，影响了整体的舒适度与私密性;最大化地利用外部景观资源，辅以内景营造，形成户户有景的社区； 多采用围合式布局，丰富社区层次感；或通过由低至高的层层递进营造规划的大气势； 适当增加高层物业比例，更好的利用外部景观，并借其区隔社区内外，减少噪音，提高私密性，降低建筑密度以提升居住舒适度。;项目整体规划方案示意;利用小高层产品与绿化带共同阻隔周边高层及噪音的影响，形成围合的私密社区;核心景观绿轴贯穿南北，与核心水景“曲江池”对称交错，充分体现皇家尊贵的仪式感;组团式布局，???现户户有景的核心理念;厚重、阻隔性的主入口，制造大气、专属、奢华、尊贵的联想;创新建筑外观设计，打造皇冠亲水会所，体现绝对奢华的尊贵气度;合理的路网设计实现人车分流，保证项目车位比达到1:1，位于市场平均水平之上;规划设计建议的价值点 核心精神：尊贵奢华，标准领先;项目配套设施建议;本项目整体建筑风格建议——欧式新古典主义，融入中式元素;联排与叠加产品采用欧式新古典风格，融入中式元素体现项目内涵;小高层与叠院产品以欧式为主体现华贵;关键点1：欧式风格下，融入中式元素，注重意境的展示，以表达尊贵内涵功能为导向;关键点2：注重材料的质感和色彩的搭配;关键点3：注重细部工艺的精良;关键点4：对于客户而言，南北朝向比景观更加重要，住宅为朝向景观而出现非南北朝向不可取;关键点5：注重立面的设计感，采用坡屋顶，符合项目限制条件; ;项目配套设施建议;针对市场产品的不足，本项目Townhouse应着力实现标准领先，营造奢华尊贵的感觉;通过错联的方式，扩大产品内部庭院面积，增大采光面，提升居住私密性及舒适度;外部入口设计增加内外空间体量感;入口庭院、露台和阁楼把咫尺天地演绎得丰富多彩;前庭后院可以实现全部赠送，打造业主的独享私密活动空间，满足高端客户价值取向，提升项目尊贵感;超高入户门厅，客厅挑高，增加面宽，充分体现居住的奢华与尊贵;产品双主卧设计，保证主卧绝对舒适度和客厅的相对较大尺度感;附送面积做法：阁楼、地下室、夹层、露台、凸窗等;在建筑风格整体欧式的前提下，立面设计融入简化的中式元素，体现项目内涵;建筑顶层选用四坡屋顶，突出项目建筑风格，体现项目档次;通过内庭院的方式将客厅与餐厅有效区隔，居住习惯和房屋格局遵循中国传统价值观念;外立面材料选用石材，辅以高档涂料，体现项目顶级豪宅的奢华气质;豪宅符号——充分体现社区的品质感及气质，给客户带来超强的价值感;联排产品设计建议的价值点 核心精神：奢华尊贵、意向古典、标准领先;项目配套设施建议;叠院house是综合情景洋房和电梯洋房优势的创新产品;叠院house的价值点;通过控制单层平面面积，向上发展，控制户型面积;利用阳台、露台形成立体庭院，增强居住的层次感及舒适度;立体庭院——户户带花园，通过丰富的立体空间院落增加产品的产品特色和品质别致感;入户花园、露台等大面积赠送，提升户型的实惠性;室内局部纵向空间处理，提升项目价值感;挑高入户大堂、客厅、餐厅、主人卧室，充分体现大尺度的空间感受;空中大露台——大面积赠送，增加情趣观景活动空间，提升生活品质;位于中心位置的叠院产品可使用创新的单体设计，使客户享有360度的景观资源;下叠占有半地下室——有效提升居住功能享受;上叠