商业综合体主力业态店选址技术总结.docx

商业综合体主力业态开店选址分析 商家的要求 在做规划时，要充分考虑商家的经营需求，做以事先的沟通，尤其是主力店的进店要求，然后与工程部门联系以书面形式递交。 1.1向工程部门提交普通店面的需求 在平面布局规划完毕后，需对商场的电量、上下水等方面与工程部门进行事先的沟通。由工程部门核算出总的用电量、排烟量、上下水的安装等。 各商场需向工程部门提报平面布局图及相关书面要求，包括： 1.1.1多少个铺位，每个铺位是否有特殊的要求。 1.1.2每个铺位二次照明大致的用电量。 1.1.3通道照明达到什么程度，需要什么光源。 1.1.4食品美食区还需提供：电量：熟食加工、面食加工等需要的总电量；排烟：多少铺位需安装排烟设备，有蒸锅的多少铺位，出售油炸食品的多少铺位等；有多少铺位需有上下水。 1.2主力店的进驻要求 简单地总结出多家百货公司卖场在选址方面的一些标准，拟定面积在15000～20000平方米的大卖场在选址上一些共性的标准： 1.2.1卖场硬件 进深：卖场临街面与进深（即长宽）标准比例为7∶4 柱距：8～10米，在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙，令营业面积最大化 层高：净高4～5.5米 单层面积：不低于5000平方米 楼板承重:不低于450公斤/平方米 入口门：宽度达到8米至12米 1.2.2卖场配套 坡梯：卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯(不超过12度) 货梯：两部3吨以上的货梯 电力：配备双路低压电力供给1400～1600千伏安（不含空调用电） 水：给水供应不少于150吨/日，完成全部给、排水系统及设施 消防：配置消防系统及设施，包括：防火分区设施、喷淋、监控报警、控制室等 室内设计温度：夏季27摄氏度、冬季16～18摄氏度 电话线络：不少于40条电话线 卸货区：地面一层不少于500平方米的专用卸货区 店标及招牌：提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设置店标及招牌 停车位：300个以上 租金：1.5元/天/平方米以内 租期：15～20年 对商圈的要求 ·在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人 ·须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为??? ·商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平 ·项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场 ·核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳 对物业的要求 ·物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米 ·层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离） ·楼板承重在450KG/平方米以上，对期楼的要求在600KG/平方米以上 ·柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米·正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个 ·每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接 ·商场要求有一定面积的广场 对停车场的要求 ·至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位 ·必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位 ·如商场在小区边缘需做到小区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米 2.商场的外观设计 商业外观设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包括： 外立面形象设计：外立面规划、外立面夜景设计、外立面广告位设计、外立面商业气氛设计。 外部空间环境设计（外部广场设计）：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。 2.1外立面形象设计 2.1.1外立面规划 外立面规划体现我们项目的整体形象及对消费人群的吸引力。立面规划要同周边的其它商业形成差异化，有我们自己独特的风格，强调可识别性。 2.1.2外立面夜景、广告位设计 ·霓虹灯和广告牌（灯箱广告）的主要作用是营造一种活跃气氛，引起消费者的注意，鼓励消费者进入商场完成购买行为。 ·广告位在进行施工建筑时就需预留出来，同时在商场周围也可制作异型广告牌。例如：可以是球体、柱体、锥体等。 ·商场夜景的营造，可找专业的灯具店来制作。 ·广场射灯是必不可少的。广场射灯通常采用LED灯，这种广场灯虽然造价较高，但比普通灯要实用，色彩须与城市整体的亮化色彩形成差异。 ·我们在注重上述方面的同时，还须注意保持商场外部的清洁、明亮、并尽量营造热闹的气氛，旺盛的人气可以吸引更多的顾客。 2.1.3外立面商业氛围设计 ·可根据广告位、招牌、灯箱的投放，营造繁华感和商业氛围，与周边环境在同中求异，不可给人杂乱无章的感觉。 ·外立面的设计中对出入口的展示性尤为重要，尤其在有高差的地方，做好导视牌，项目的门