09.9.15南湖一号营销策划解剖.ppt

南湖一号营销策划报告;我们对未来生活的认知和探索， 决定了我们的选择。 我们渴望一种全新的生活方模式， 这种生活模式融入了生态、人文与健康。 而这种生活方式正是世界的潮流， 真正赋予了健康时尚居所的价值定位 我的湖畔生活，我梦想的实现……;市场回顾;市场回顾;1-8月份销售情况统计;房地产市场在国家政策的扶持和楼市自身调节下，呈现出积极的触底上升态势。;1-7月份成交户型统计; 城界虽快速扩张，但受区域配套及成熟度的影响，普通项目的客户仍以区域客户为主，客户地缘性较强;经过2008年的调整住房消费逐步理性； 告别浅度投资时代，建立深度投资思维；长期来看，房地产的投机性下降，自住需求增加；市场整体趋于理性，房价的投机性暴涨已经丧失运行条件； 首次置业刚性需求和改善性住房需求成为主力； 客户开始逐步分化；部分高端改善性需求受到高房价挤压，推迟置业，或被动接收中高端产品；部分首次置业人群受到价格调整的影响，追求一步到位，户型需求面积增大，客户层面上升。;政府一系列救市计划的出台将促进房地产市场转暖 税费减免等利好政策将使消费者适时入市购房 现阶段严格监管信贷资金的流向,银行严控二套房贷的政策，以防止楼市过热;市场回归，1-8月销售火爆;市场向好原因分析;随着存量房的锐减，价格也将保持平稳上涨趋势;市场回顾;项目定位;位于浔阳区长虹大道、陆家垅路东南面，紧靠沃尔玛和市政府，毗临九江火车站。 处于城市核心地段，商业价值及居住价值可深度挖掘;指标列项;如何塑造南湖畔的第一豪宅典范;市场回顾;项目主题定位 ;九江市第一豪宅;市场回顾;教育价值;核心卖点一——邻湖而居——九江超高居住价值;湖畔生活——九江人终极置业梦想;核心卖点二——这里有九江最好的教育;在这里，成就孩子的未来 让孩子赢在起跑线上！ …将来孩子比我强; ;核心卖点三——沃尔玛旁边的价值;物以稀为贵，稀缺带来的最直接结果便是楼盘身价金贵。临湖景观资源的稀缺性，土地开发一块少一块，市场供应越来越少，而需求永远维持高位，其投资价值不言而喻。 好地段，更要做精品——九???户型革命的领导者 这里把最精华的都市能量集聚在一起了； 能吃、能买、能玩、能看……， 全在这里包括了。;市场回顾;客户定位;住宅规划;第一豪宅的典范品质特性;板式楼设计，达到通风采光及景观最大化，整体布局随机穿插townhouse;第一豪宅的典范品质之二;第一豪宅的典范品质之三;规划建议—住宅布置;市中心的湖畔别墅—最稀缺—最高贵的产品;形象高端——产品高端——需要楼王;主要经济技术指标;价格结构及工作计划目标;经济测算——成本;序号;普通高层主要经济技术指标;分期;序号;经济测算——收益;下沉式广场;下沉式广场;;半地下生态停车场示意 ;运用精致的地面采光口;架空层负一楼会所功能示意;架空层负一楼会所功能示意;关于地下人防问题;商业规划;;南湖;沃尔玛定律： 世界零售业巨头沃尔玛，每到一个城市，无一例外都会引发一场商业地震，短时期内就可以对这个城市的商业格局产生巨大的冲击；而沃尔玛进驻的商业区域，必然就会带动周边物业的明显增值，短期之内便会使该区域形成旺盛的人气和繁华的商业景象，从而推动房产的大幅增值。这个被国际上称之为“沃尔玛财富效应”的现象，已在中国诸多城市得到了反复验证。 ;规划建议—商业布置(14720㎡);陆家陇路业态定位——餐饮、娱乐、休闲、社区配套;长虹大道业态定位——休闲、商务、金融、行政配套等;市场回顾;九江畅销户型一览;124㎡;117㎡;90㎡2房和93㎡3房户型布局，三区户型集中以88-120㎡为主;114㎡;89㎡3房;125㎡3房;总结：中小户型是主流，但产品优化度依然不够;;户型格局建议;户型优化方向;入户花园;大露台;大露台实景照片;门厅的格调感觉;景观阳台/空中花园;大阳台;横厅;落地飘窗;湖景浴室;半地下室（townhouse赠送）;赠送内阳台与大露台增加可使用空间，提高舒适度 ;花架赠送;大衣橱;户型参考;75、88㎡户型参考;127、138㎡三室两厅两卫户型（1）;南北通透;落地飘窗;127、138㎡三室两厅两卫户型（2）;错位阳台;落地飘窗;空中花园;横厅;套型;套型;套型;套型;南北通透;套型;套型;南北通透;套型;套型;南北通透;套型;套型;Townhouse户型参考;跃式小户型平面参考;错层小户型，通透性更强;56㎡经典小户型;46㎡经典小户型;市场回顾;园林规划;建筑风格：;莱茵美郡园林实景图;九江最高尚湖畔居住群落——南湖一号， 我们的园林又改怎么形成自身特色？？ 做什么样的园林？？？;2个立体绿化组团:设立2个集锻炼，休闲，亲水、亲地，交往沟通于一体的中心下沉式立体绿化广场，凝聚社区向心力，并达到景观的均好性及最大化，有助于分