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国泰现代城物业管理投标书 - PAGE 3 - 国泰现代城物业管理服务 投 标 书 肥城东晨物业管理有限公司 目 录 目录2 国泰现代城管理处拟采取的管理模式┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄4 国泰现代城管理处管理的业务流程┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄4 国泰现代城管理处外部的运作机制┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄5 公司对外关系┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄6 国泰现代城管理处内部运作机制┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄7 第三章 提高物业管理服务水平的整体设想与策划┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11 国泰现代城的基本分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11 国泰现代城物业管理思路与策划┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄14 管理目标——构建“文化社区”┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄20 提高物业管理服务的主要措施┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄22 1.0国泰现代城管理服务理念和目标3 1.1管理服务理念3 1.2物业管理服务目标4 2.0项目管理机构运做方式及管理制度—6 2.1管理机构图6 2.2职能机构运行图7 2．3岗位职责及员工行为规范7 2．4管理规章制度10 3.0管理服务人员配置16 3.1国泰现代城项目人员配置表16 3.2人员管理16 3.2.1 员工培训 3.2.2 员工激励 3.2. 4.0物业管理服务方案21 4.1介入期管理21 4.2入住期管理22 4.2.1入住流程 4.2.2入住期间工作重点 4.2.3入住计划 4.2.4入住期间装修管理 4.2.5入住期间治安管理 4.2.6物业保修工作计划 4.2.7居民迁居 4.3物业管理各项服务方案26 4.3.1工程设施设备维修养护管理方案26 4.3.2装修服务方案29 4.3.3保洁服务方案30 4.3.4公共秩序管理方案32 4.3.5绿化服务方案39 5.0物业维修和管理的应急措施41 6.0社区文化建设44 7.0职能化设施的管理与维修方案50 8.0施工噪音控制等与业主生活密切相关事项的应对预案53 9.0其他投标单位需要说明事项54 一、国泰现代城整体物业管理思路与策划 通过对国泰现代城定位分析、建设状况分析、价格分析和购买群体调研结果，结合我公司多年的物业管理经验和时代对物业管理的服务召唤，我们对国泰现代城物业管理的管理思路如下： 1、紧密围绕“质量、成本双否决”为核心，提供“质优价廉”的服务产品。 2、倡导管理开放和开放管理，规范管理服务行为。 3、致力于与业主建立平等的现代契约关系，推广“平等互动”的服务文化。 4、采用整体管理和区域管理相结合的办法。 5、强调成本控制意识和成本管理程序。 6、强调维修基金的效能管理与维修计划的科学实施的有机结合。 7、确保公众服务的规范化与特约服务的个性化。 8、确保配套设施的不断完善与商务服务的日趋完美。 9、致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识。 10、致力于文化功能的提升，塑造符合现代文明的人居理想环境。 总之，我们要：以低廉的收费价格、现代的管理手段，营造高品位的居住环境，提供优质高效的服务，满足小区居民的合理需求，创造文化小区的物业管理典范。 一、管理体制 当今，物业管理行业的竞争在比管理水平、资金实力、管理规模的同时，已经上升为在真正市场化运作基础上的持续竞争，而要在这场持续竞争中取胜，在企业管理体制上必须具备优势。在国泰现代城物业管理中成立了设立管理处，实行正规运作。 二、管理机制 在小区物业管理过程中建立“二位一体”的管理机制，即业主自治自律与专业化的物业管理相结合的物业管理机制，变物业公司单向推动为双向共管。一方面，通过成立物业管理委员会，启发业主参与意识，发挥业主的自治自律功能和对物业管理公司的监督作用；另一方面，在内部管理机制上，依托公司规模、人才、经验、体制四大优势，根据小区的特点以及小区将来发展的规划，将实行集中与相对独立相结合的管理机制。即所谓集中是指该区的行政、业务由管理处统一领导；所谓相对独立是指该区有有限财务处分权，材料采购、工程招投标由总公司统一管理。 三、低廉的收费，高标准的服务 根据小区物业管理价格定位分析，经过我们的测算，我们认为，物业服务收费标准0.56元/月平方米，虽然距离成本有一定差距，但通过物业公司的多种经营和节支，一年内将基本上能满足小区日常管理的收支平衡（一年内由于前期投入及入住率、公建房不完善配套等问题，将处于亏损状态）。低廉的收费价格并不意味着我们将降低物业服务标准。物