商铺投资20问题.docVIP

PAGE  PAGE 15 商铺投资20问 问一：投资商铺有风险吗？ 世界上根本不存在没有风险的投资！道理很简单，市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能。房地产市场如同其他市场一样，机会与风险并存。 如果选择一个信誉好开发实力强的品牌开发商的话，商铺投资的风险可能降为零，如果相反，那么投资的风险也就很大了。这需要投资者也要像投资专家那样去考察所投资的商铺基本情况，比如开发单位、周围环境（规划及交通辐射等等）、投资回报、租金、业态定位、经营管理等因素。如果将这些因素了解清楚后再做投资打算，那么风险就会降到最低。 问二：投资商铺的利润率和其它物业投资相比到底高多少？ 一般来说，住宅的投资利润率为6％－8％左右，写字楼的投资利润率为10％左右，而商铺的投资利润率一般为10％－15％，如果前景好的话会更高，上海商铺投资利润率一度达到20％。 据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。其发展势头之迅猛，连业内人士都始料未及。 问三：投资商铺要考虑那些因素？ 问四：商铺投资的周期是多少？ 不同国家、地区、城市、方位的商铺的投资价值是显著不同的，所以商铺投资的回收周期也是不相同的，根据对北京、上海、广州等沿海商铺投资市场的市场行情来粗略估计，目前国内商铺投资的回收周期约为6年到8年。（现在为12到15年） 问五：商铺投资具有那些显著特点？(即为什么投资商铺的人越来越多？) 业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。 商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。 与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。据业内人士分析，尽管前几年，北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达15%-20%，但目前，住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%～8%，但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上。购买商铺的业主，人气上升，商铺价值提升成为必然。 目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4∶1～5∶1，可见商铺价格还有较大的上涨空间商铺投资者不可以依据此比例去套用投资操作，因为市场环境、市场供应状况的差异等将对商铺的价格发生重大影响，而且如果住宅价格透支，这一比例更不可以参考。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的圈地运动，商铺投资的升值空间也因此会有一个很大的提升空间。 调查显示，商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。据测算，目前上海市场商铺投资的回报率为10%～14%。 问八：商铺投资贷款具有那些规定？ 1、商铺贷款条件 （1）年满18周岁具有完全民事行为能力的中国公民，具有本市常住户口或有效居留身份证明，具有稳定的收入，有偿还本息的能力； （2）借款人与房产开发商签订了购买商铺合同，已支付不低于所购商铺全部价款50％的首付款，并同意以其所购商铺作抵押担保，且办妥房产保险手续、房地产抵押登记（预售）及合同公证； （3）在X行开立储蓄存款账户，并持有X行银行卡；借款人为外省市户口且不在本地工作的，必须提供本市户口的委托代理人的身份证件、住址、电话、单位等资料并办理公证（4）所购商铺须为现房。 2、贷款额度 贷款最高额度不超过所购商铺全部价款的50％。 3、 贷款担保方式 借款人向银行申请个人商铺贷款，必须以其所购商铺作抵押。 4、 贷款期限及利率 最长不超过10年。利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。目前的商业基准利率为7.05％左右。 5、 申请人应提供的资料 本人及财产共有人的身份证、户口簿（户籍证明）以及婚姻状况证明；借款人及财产