房屋面积测算中层高的理论及其测量方法.doc

房屋面积测算中层高的理论及其测量方法 通常对房屋面积测算中，因房屋层高测量而引发的矛盾时有发生。如何有效合理地对房屋进行测算？本文针对房屋层高与房屋净高的定义、房屋层高与房屋净高的测量参照面、测量结果的误差与限差、测算中应注意的问题进行了分析。 关键词：面积量算 测量 层高 净高 0 引言 测算范围通常分为三类：一部分是测算全面积的、一部分是测算一半面积的、另一部分是不测算建筑面积的。但具体执行标准参照国家标准《房产测量规范》。房屋层高2.20m的要求和规定，不是国家标准《房产测量规范》首先提出来的，而是引用的一个老规定，今天仍然有效，仍然有它的现实和普遍的需求，因而继续被引用。 随着我国房地产市场和科学技术的高速发展，人民的需求与法制观念的变化，以及人民以法律、法规、政策维护自身权益意识的加强，这条已经执行了20多年的老规定，在国家标准《房产测量规范》的实施中，由于对该规范条文的不同理解却引发了一些问题。由房屋层高所引发的问题是决定该建筑物或房屋能不能计算建筑面积的问题，有时涉及一层房屋，有时涉及一幢房屋，有时涉及一片房屋，产生的经济纠纷数额比较大。平时来电来函咨询有关房屋层高问题的也比较多。为了总结经验，吸取教训，特将有关资料整理如下，以供讨论和参考，同时也加强信息交流，促进共识，以便更加准确地理解和掌握国家标准《房产测量规范》中的有关规定，使标准的实施更趋统一。 1 人民对生活空间的基本要求 编制国家标准《房产测量规范》的前期，我们在《房产测量规范》的“征求意见稿”中，对房屋空间的最低标准是要求房屋内的净高不低于2.05 m ；但经过广泛调研和讨论，大家认为房屋的层高易于操作和掌握，最后仍统一采用层高不低于2.20m的标准。 层高=净高＋楼板厚度 （在此楼板厚度取0.15m） 层高=2.05＋0.15=2.20m 净高=层高－楼板厚度 净高=2.20－0.15=2.05m 所以，为了保证人民生活对基本活动空间的最低要求，以及保持对房屋最低层高要求和规定的连续性及稳定性，提出层高不低于2.20m的标准是适宜的，这已达成共识。对无法测量层高而需要使用净高时，提出净高不低于2.05m的标准也是适宜的、相匹配的。 2 层高的定义及其测量参照面 房屋的最低层高定为2.20m的标准已经解决，但在实施中，在一些地方又出现了问题，其关键点在于层高的定义。在测量房屋层高时，应量至何处，测量的参照面定在那里，现将几种情况分述如下。 2.1 楼面层高 楼面层高系指房屋上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。 楼板面至屋顶面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度，但房屋顶面或平台面都不应包括隔热层的高度。楼面或地面也不应包括装饰层的厚度，例如用于装饰而铺设的木地板、塑胶地板、瓷砖、石材板料等块料面层的装饰厚度。 2.2 结构层高 在有些学术著作和文件中，也有提出使用结构层高的问题。结构层高系指房屋上下两层结构层层面的垂直距离。 房屋建成以后，房屋各层的结构层层面已被上层构造层层面所埋盖，这对实测和以后复测或检测都很困难；另外结构面是一个粗糙的不平表面，无法进行更为精确的测量。所以以房屋的结构层层面作为测量的参照面尽管也是科学和可行的，但困难较多，而且也不适用于更为精密的测量，因此很少用于房产测量。 2.3 中线层高 中线层高系指房屋上下两层层厚中线之间的垂直距离。中线层高的根据尚不清楚，是否是因为《房产测量规范》中计算房屋建筑面积采用中线尺寸而仿效之，不得而知。 楼板层、屋顶层都可根据层的厚度找到层厚的中线尺寸，测量参照面也存在；但地面之底层的中线位置却很难找到，是一不定值，需要另行进行专门的定义。所以以中线尺寸来定义层高是不可取的。 2.4 净高 根据上述层高的定义，有些建筑物就无法测量出层高，例如地下室的入口处、窑洞等建筑物就测不出层高。为了保证人民最基本的活动空间，建筑物空间的高度应使用净高这一标准取代层高标准，这已达成共识，净高标准的要求在全国也应该统一。 3 房屋层高测量 3.1 地面和楼面 地面是建筑物内部和周围地表的铺筑层，也指楼层表面的铺筑层（楼面）。地面（楼面）通常由面层和基层两部分组成，面层直接承受化学和物理作用，并构成室内空间的表面形象。 1 / 1 1 / 1