2014年福州上半年年房地产市场年报选编.pptx

2014年福州上半年房地产市场年报 特别声明 本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。 任何人使用本报告，视为同意以上声明 1 宏观市场：调控松动，依旧难抵信贷寒气 第一季度GDP增长7.4%，创近年新低，亦低于全年7.5%增长目标，经济下行压力倍增，直接冲击楼市需求； 对于地方政府而言，房地产低迷带来的主要影响是土地出让收入锐减，这会减少地方政府固定资产投资，增加其债务风险 全国：多利率上浮，基准利率已成最低，同时多城中小银行停贷现象，另推迟放款亦十分普遍； 福州：首套房利率优惠取消，商贷、公积金贷款收紧，同时放款时间长，贷款难度大。 宏观环境的疲软，资金紧张，加之房贷收紧，客户观望情绪加重，购房需求受抑 地方经济增长乏力，楼市成交低迷下，中央释放积极救市信号，亦扭转楼市下行： 3月，楼市提出调控“分类指导”不再一刀切 5月央行：银行要优先满足首套房需求，合理确定首套房利率 6月，住建部放权，地方政府可自行决定是否取消限购 目前多个二、三线城市开始放宽房地产调控的政策，以限购放松及契税补贴等为主…… 限购放松城市：天津、南宁、宁波、沈阳、福州、呼和浩特； 契税补贴城市：萧山、铜陵市、芜湖； 多城市政策的松动，多为线下执行，而呼和浩特市则成为全国首个正式发文宣布放开限购的城市 4月14日无锡市：5月1日起购买60㎡以上住宅可落户； 4月23日萧山：拆迁户，一年内购房补贴2% 4月28日天津：只要滨海范围内无房，即可在新区购房 4月28日南宁：经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍家居民可参照南宁市户籍居民政策在南宁市购房； 5月5日铜陵市：居民买首套房，可获财政给予房价1%契税补贴； 5月6日宁波：老三区及镇海、北仑分开，只要区内没房即可再买； 5月8日郑州：“购房贷可获政策性担保”为公积金和商业贷款提供担保； 5月20日安徽宣城：公积金贷款额度上调至30万元； 5月26日芜湖：允许二套房申请贴息贷款、支持外地人用公积金贷款购房； 6月10日沈阳市：取消楼市限购，不分户籍可够多套； 6月23日成都：持居民证合理住房需求，优化房地产政策，促进居民首套和改善性住房消费； 6月福州：一次性付款不限购，外地户口可通过“补税”方式购房 6月27日呼和浩特市：放开限购，购房将不再对房屋套数进行查询 调控放松城市 福州限购线下松动，然信贷松紧主导楼市走向主因，限购松动刺激效果有限 福州限购放松 6月福州限购放松，福州户籍购房者，现金一次性付款不受到限购限制，外地户籍购房者也可通过“补税”方式购房 目前福建多地已暗中放松限购政策，包括福州、厦门等地，但均都没有公开发文。眼下福州整体市场不景气，下行压力大，限购的取消对市场更多的带来积极咨询，但效果有待进一步体现 中央对首套房的扶持 福州对限购的放松 多地信贷持续紧张 限购的松动，加之中央加大首套房贷扶持，但限贷依旧，有实力一次性付清房款的客户有限，而刚需群体购房一般都要依靠银行的贷款。所以，对一次性付清全款的购房者放开限购，对市场影响不大，真正能够迅速刺激市场的应是限贷政策的放松 小结 土地市场：优质土地稀缺，市场表现平淡 出让面积与总建：2014年上半年成交土地面积68.48万㎡，总建264.2万㎡，其中属于上半年公告成交土地面积仅为37.7万㎡，成交总建151.3万㎡，实际表现平淡，未现波澜。 楼面价与成交总额：土地平均成交楼面价上涨至6106元/㎡，与市中心土地出让占比提高有关，总成交金额为161亿元。 公告与成交幅数：供需幅数分别为11幅与13幅，环比分别下降70%与51%。 受利去年底政府密集推地，土地未现明显波动，但表现平淡 上半年福州市区土地成交分布图 上半年各类型土地成交比例图 成交土地分析：上半年共成交13幅，东区横屿组团为近期政府重点发展方向，共成交4幅土地，其次为旧改地块较多的市中心板块，成交了4幅。而城市南拓主轴的城南出让了3幅，江滨板块2幅。 成交土地用途：上半年商服用地成交10幅，成交土地31.47万㎡。且商务办公用地占据主导，后期将加剧写字楼办公竞争，而上半年仅成交3幅商住用地，且多为综合性用地，住宅放量有限，市区未来住宅可能更加稀缺 东区成出让热点区域，商服用地成为主要成交用途，优质土地稀缺 地块编号 土地面积（万㎡） 建筑面积（万㎡） 楼面价（元/㎡） 溢价率 2013-41 苍霞旧改地块 25.95 92.59 6070 0% 2014-01 后营旧改地块 6.48 29.81 5971 0%