上海市5A甲级写字楼行业标准评估探究.pdf

上海市 5A 甲级写字楼行业标准评估报告 一、5A 甲级写字楼综述 在发展迅猛的上海写字楼市场上，高端写字楼一直是受大家追捧的，很多新的办公物业 项目在面市后也都标榜自己是 5A 甲级写字楼，可是等客户去了实地勘查后却发出疑问：这 就是 5A 甲级写字楼吗？好像和那些知名的办公大楼标准不一样啊？为了解决广大用户的疑 惑，办办网数据研究中心特地走访了上海市各区域具有代表性的写字楼，通过实地评测和考 量，对目前市面上的 5A甲级写字楼的标准进行了行业评估。 首先，大家要知道“5A”和“甲级”分别是从两个不同的角度来界定写字楼的等级，“甲 级”是从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”则是从硬件配置角度来评定。 而“5A”主要针对写字楼智能化硬件方面的标准，主要是以下 5个方面： 1.办公智能化系统（OA）：包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、 物业管理计算机系统。 2.楼宇智能化系统（BA）：包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排 水系统、电梯管理系统、停车库系统。 3.通讯智能化系统（CA）：包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播 系统、数字化用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。 4.安保智能化系统（SA）：监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。 5.消防智能化系统（FA）：消防联动、自动喷淋、自动报警等 二、5A 甲级写字楼的指标体系 1.写字楼的区位 根据办办网走访的写字楼来看，大部分楼宇都位于主流商圈及新兴的 CBD商务区，具有 浓厚的商务氛围；交通方便，有多种交通工具可以直达；同时周边配套完善，人流密集；楼 宇本身具有极高的商业价值。 项目名称 区域 区域属性 办办区域指数 紫竹国际大厦 浦东 世纪公园 新兴 CBD ★★★★☆ 招商局大厦 浦东 陆家嘴 主流商圈 ★★★★★ 东方金融广场 浦东 八佰伴 主流商圈 ★★★★★ 港汇中心二座 徐汇 徐家汇 主流商圈 ★★★★★ 绿地中心二期 徐汇 龙华 新兴 CBD ★★★★☆ 龙峰大厦 长宁 延安西路 主流商圈 ★★★★☆ 上海智慧广场 静安 曹家渡 主流商圈 ★★★★☆ 静安嘉里中心 静安 南京西路 主流商圈 ★★★★★ 东海商业中心 黄浦 人民广场 主流商圈 ★★★★★ 长风国际大厦 普陀 长风 新兴 CBD ★★★★ 中国港中旅大厦 普陀 长寿路 主流商圈 ★★★★★ 滨江国际广场 杨浦 东外滩 新兴 CBD ★★★★ 财富国际广场 杨浦 五角场 主流商圈 ★★★★☆ 2.写字楼的外立面 外立面是写字楼的脸面，也是吸引客户的第一个切入点，必须注重美感，强调风格。办 办网本次选取的写字楼建筑大多数采用玻璃幕墙，整体通透，节能环保，视觉效果良好，同 时具有隔热保温、阻挡紫外线等优质功能。 项目名称 外立面 办办外墙指数 紫竹国际大厦 石材+玻璃幕墙 ★★★★☆ 招商局大厦 铝单板+玻璃幕墙 ★★★★ 东方金融广场 铝单板+玻璃幕墙 ★★★★★ 港汇中心二座 玻璃幕墙 ★★★★★ 绿地中心二期 铝单板+石材+玻璃幕墙 ★★★★☆ 龙峰大厦 石材+玻璃幕墙 ★★★★ 上海智慧广场 铝单板+玻璃幕墙 ★★★★ 静安嘉里中心 铝单板+玻璃幕墙 ★★★★★ 东海商业中心 石材+玻璃幕墙 ★★★★ 长风国际大厦 石材+玻璃幕墙 ★★★★ 中国港中旅大厦 铝单板+玻璃幕墙 ★★★★ 滨江国际广场 铝单板+玻璃幕墙 ★★★★★ 财富国际广场 石材+玻璃幕墙 ★★★★ 3.写字楼的大堂 大堂是继写字楼外立面后的第二张脸，通常是装饰豪华，高挑明亮。本次办办网选取的 写字楼，除了上海智慧广场以外，大堂挑高普遍在 5-10米。东方金融广场大堂的高度达到 14米，尤为出色。 项目名称 办办层高指数 项目名称 办办层高指数 紫竹国际大厦 ★★★★☆ 静安嘉里中心 ★★★★ 招商局大厦 ★★★ 东海商业中心 ★★★ 东方金融广场 ★★★★★ 长风国际大厦 ★★★ 港汇中心二座 ★★★ 中国港中旅大厦 ★★★★ 绿地中心二期 ★★★★☆ 滨江国际广场（标准 办公楼） ★★★★☆ 龙峰大厦 ★★★★ 财富国际广场 ★★★★ 0 2 4 6 8 10 12 14 16 大堂层高(单位