成本管理在各个阶段的控制要点解析.pptxVIP

房地产成本管理控制要求解析 问1、房地产处于什么时代? 问2、在这个阶段下，我们要做什么? 问3、如何做? 目 录 1、主要工作 2、控制要求 3、控制重点 4、工作文件 5、案例分享 房地产成本管理控制要求解析 一、立项及策划阶段 二、设计阶段 三、发包阶段 四、施工阶段 五、销售阶段 六、竣工及结算阶段 房地产成本管理控制要求解析 一、成本管理的重点与原则概述 房地产成本管理控制要求解析 例如： 玻璃幕墙 园林景观 精装修 房地产成本管理控制要求解析 一、立项与策划阶段的成本管理 1、立项阶段： 工作文件： 《调研报告》 《新项目发展成本估算》 《可行性研究报告》 E:\孙丽芬E盘工作\2015年工作\成本调研\金科与朗诗成本对比分析报告（改）.docx 房地产成本管理控制要求解析 一、立项与策划阶段的成本管理 2、策划阶段（定位阶段）“定位客户需求” 经济测算定位， 有预测才有决策 工作文件： 《项目建议书》 《策划定位报告》 《项目发展成本测算》 《项目发展计划书》 房地产成本管理控制要求解析 二、设计阶段的成本管理 1、设计单位的选择与设计费的控制 二、设计阶段的成本管理 2、设计管理工作重点 ①产品设计 ②保持定位与经营意图的实现 ③设计单位的管理 ④设计质量控制 ⑤设计进度的控制 ⑥合约履行与管理 ⑦与采购要求及市场的结合 ⑧现场问题的解决 设计后续服务 设计成果 设计过程管理 房地产成本管理控制要求解析 三、设计阶段成本管理的几个具体阶段 房地产成本管理控制要求解析 房地产成本管理控制要求解析 二、设计阶段的成本管理 3、设计阶段的成本管理——方案设计 优化内容： 标高确定 结构形式 其他形式 特殊设备和功能要求 工作文件： 《设计任务书》 《限额设计指引》 《成本目标》 《出图计划》 房地产成本管理控制要求解析 二、设计阶段的成本管理 4、设计阶段的成本管理——扩初设计 工作文件： 《材料设备选用意见》 《部品控制计划》 房地产成本管理控制要求解析 二、设计阶段的成本管理 5、设计阶段的成本管理——施工图设计 工作文件： 《限额设计合同条件》 《图纸会审纪要》 《施工图预算》 《成本目标调整报告》 二、设计阶段的成本管理 6、设计优化的实施要点 中间结果 案例：结构设计优化——王府结构设计优化钢筋含量 二、设计阶段的成本管理 6、设计优化的实施要点 四、发包阶段的成本管理 房地产成本管理控制要求解析 四、发包阶段的成本管理 1、发包的方式与选择 最终目标：合理的价格整合合适的资源 房地产成本管理控制要求解析 1、发包的方式与选择 基本的合约模式： 包括固定总价和可调总价 有可调单价和不可调单价 “实报实销”，较少采用 房地产成本管理控制要求解析 1：发包的方式与选择 建议的招标与合约模式 1、招标方式： 2、计价方式： 3、定标原则： 4、合约模式： 邀请招标 清单计价 图纸不全编不了清单，建议用模拟清单 合理低价（前提：技术标准与资格预审） 总价包干（固定单价，图纸加清单）可调总价 房地产成本管理控制要求解析 1、发包的方式与选择 通过合约规划确定发包与合约模式： ——实质：项目分解为各实施单元，以此整合资源 什么是合约规划？其作用与基本内容？ ——名词：合同分解文件；动词：进行事先规划的行为 ——作用：规范合同形成过程及质量，事先筹划达成共识 ——内容：a合同分项名称 b合同范围与界限划分 c发包方式（找外部资源的过程） d合约模式（总价、单价、按实结算、根据图纸项目的具体情况而定） e其他：时间、成本、人员、授权 房地产成本管理控制要求解析 2、供方资源管理为前提 供方管理要点： ——统一的分类管理、建立供方数据库（供应商数据库） ——投入相应的人力与精力（至少一半的精力要用来考察） ——摸清市场，有的放矢的引进 ——维护已有合作，保持长期稳定经营（建立战略合作） ——规范管理流程与合同，防范风险 房地产成本管理控制要求解析 2、供方资源管理为前提 供方管理工作内容： ——考察与调研：建库存档（调查市场份额，产品的品牌与品质，技术水平、价格。。。建库存档） ——评优与筛选：分级使用（确定等级，酌情使用） ——沟通与交流：全方位的深入沟通了解（相互了解） ——培训与指导：技术、管理、配合要求（技术：设计及标准做法、施工技术等）