开福区华龙湘安大厦营销策划案终稿大学论文.docVIP

华龙湘安大厦策划报告 2009年10月18日 目录： 一.长沙房地产市场研究 1. 长沙社会及经济发展 城市发展趋势 长沙市房地产发展趋势 市场竞争格局 商住楼市场分析 二.区域环境及竞争对手分析 1. 区域环境扫描 2. 竞争个案分析 三.项目基本情况 1. 地理位置 2. 交通 3. 周边配套 4. 项目四至 5. 项目技术参数 四.项目SWOT分析 1. 项目四至分析 2. 项目SWOT分析 3. 项目核心价值提炼 五.项目综合定位 1. 物业定位 2. 形象定位 3. 客户定位 4. 项目核心概念提练 六.营销策略 营销战略 销售时机 销售阶段划分及销售目标 主要销售阶段进入必备条件检测 推售原则及推售顺序 各推广阶段营销策略 七.宣传推广策略 广告受众分析 广告诉求点 宣传口号建议 广告宣传主线 媒体投放策略 SP活动策略 八.定价策略 定价 调价体系 折扣体系 九.销售组织 人员组织及安排 现场工作人员形象建议 展销现场人员组织及形象建议 附件 1. 营销策划及销售执行工作内容 2. 营销合作方式（销售底价、营销收费标准、营销溢价分成方式） 一、市场研究 1. 长沙社会及经济发展 1.1、总人口及地区人口结构 常住人口 市区人口 郊县人口 城镇人口 农村人口 人口数量 （万人） 658.56 261.3 397.26 403.37 255.19 所占比重 100% 39.68% 60.32% 61.25% 38.75% （数据来源：长沙市统计局） 08年长沙市常住人口658.56万人，总人口数量为湖南地级市第三位，其中主城区人口达到261.3万,是湖南省城市人口最多的城市。随着长沙市工业化进程的加快和经济的持续发展，大量的农村劳动力逐渐向非农业转移，人口的空间分布也逐渐向城镇聚集, 根据最新统计数据显示，长沙市城镇人口为403.37万人，农村人口为255.19万人，全市城镇化率为61.25%,一年来提高1.05个百分点。 长沙市城市化水平逐年提高，正处于发展上升型的城市。湖南只有长沙是商业核心城市，长株潭城市群两型社会的建设，也会无限放大长沙的聚集力和辐射力长沙商家的目标消费群已不仅止于260万人长沙人，而是6800万湖南人。 1.2、GDP发展状况产业结构在农业产业区域布局上，形成了“一带三环、四廊四区、六园八业”的城郊都市型农业的基本格局形成了工程机械、电子信息、烟草食品等支柱产业和生物医药、新型材料等新兴产业共同领跑长沙工业的格局全社会消费品零售总额城乡居民储蓄存款余额城乡居民储蓄存款居民人均可支配收入 四个次中心组团：长沙河西新城（文化科教产业中心）；长沙星马新城（湖南省先进制造业基地和信息产业基地）；株洲河东城区（以商业、贸易、物资流通、对外交通为主体）；湘潭河西城区（湘潭市区副中心）。 06年4月中共中央、国务院发布的《关于促进中部地区崛起的若干意见》中，长株潭城市群作为在中部六省重点支持发展的四大城市群（带）之一，标志着长株潭城市群的发展已经上升到为国家战略。2007年12月，长株潭城市群成为为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。 长株潭彼此相距不足50公里，车程都在一小时之内。近年来通过政府的努力推进，长株潭已构筑起来一个交通同环、电力同网、金融同城、信息共享、环保同治的基础大平台；随着这个基础平台的日臻完善，长株潭三市的经贸互动性得到了进一步发展和融合。 长株潭建设增强了区域经济影响力、向心力，有利于吸引更多的外来资本，并形成新的产业中心，地区整体形象将有较高的提升，最终将带动地区范围内的房地产投资量的增加，加快房地产的发展速度。 2.1、长沙市城市整体规划 根据《长沙市城市总体规划（2001-2020）》，到2020年，长沙城区人口310万、面积310平方公里。规划注重发挥长沙山、水、洲、城融为一体的优势，坚持“显山、露水、见秀”的原则，突出长沙的城市特色和个性，确立了“一江两岸、西文东市、六桥三环、山水洲城”的格局。 ?一主、两次、四组团”，即以市中心为主，河西新城、星马新城为次，高星、捞霞、含浦、暮云四组团为辅，两级生态圈、两条生长轴发展。 在这一规划背景下，省府南迁，带动了天心区、雨花区的各项市政建设、房产开发，“城市向南”一度成为了市民的共识。而长沙大河西先导区的成立让河西成为长沙规划发展的战略支点。 3.长沙房地产发展趋势 3.1、长沙市发展现状 3.1.1、长沙房地产市场开发投资情